摘要：
推进境外债务重组的同时，融创赶在最后期限前披露了2022年年报，虽然各财务数据仍处在上市以来的低位，但也离复牌近了一步。 3月31日晚间，融创中国（01918.HK）发布的... 微信号
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推进境外债务重组的同时，融创赶在最后期限前披露了2022年年报，虽然各财务数据仍处在上市以来的低位，但也离复牌近了一步。
3月31日晚间，融创中国（01918.HK）发布的2022年中期及全年业绩显示，2022年全年实现营收967.5亿元，较2021年减少了千亿，截至2022年末的现金余额约375.4亿元。
值得注意的是， 融创还在年报中表示，公司正积极满足复牌指引的要求，在联交所批准的前提下，预期将于2022年4月份恢复交易。
从经营层面来看，收入出现大幅下滑，主要是受销售端的低迷影响。数据显示，2021年融创全年合同销售额5973.6亿元，到2022年则为1693.3亿元。因此，融创的物业开发主业2022年收入同比减少约51.2%至967.5亿元。
继2021年出现上市以来首次亏损后，2022年度融创也在继续亏损，但幅度有所减缓，2022年的核心净利润亏损约138.6亿元，同比减少约45.2%。
与多家民营房企的亏损主因类似，融创在2022年也进行了大幅计提减值，不过数量较上一年有所缩减，其中最具代表性的是处置资产带来的减值数额，较2021年同期少146.3亿元，金融资产及合同缩减资产减值也较前一年减少44.2亿元。
在存货减值充分计提后，截至2022年末，融创的净资产约864亿元。
过去一年多，融创降负债也有一定成效。截至2022年末，负债总额同比下降约481亿元。
其中，有息负债约为2984亿元，相比2021年减少约233亿元；公司连同其合营及联营公司的有息负债约为4043亿元，相比2021年减少约642亿元。
另外，融创的销售开支、行政开支等各项费用也有所降低，省出了44.3亿元。这与其内部的多种调整密切相关，比如优化管理架构，截至2022年末，融创共有约4.5万雇员，较2021年底减少2万多人。
关于资产处置力度、经营策略相较于2021年产生的变化，融创中国CEO汪孟德在3月29日电投资者会议上表示，过去一年融创是围绕两个重心推进工作的，除全力保交付和基本运营外，另一个重要任务是保价值。
“保护价值，就是不再低价地处置核心资产，因为如果没有整体的解决方案，在极端特殊的市场情况下，低价变卖核心资产，将严重影响长期的交付和债务清偿问题的解决。对整体质量很好的核心资产进行保护，能让公司有好的恢复基础。”
汪孟德还介绍称，已经开始在城市布局方面坚决退出一些城市，将管理精力聚焦在更有优势的城市，同时缩小管理半径，比如将之前的7个区域拆分整合成10个区域，以实现更加精细化的管控，并且在财务融资、现金流管控，资产处置和投资决策方面，集团总部将进一步加强管控。
这也是融创对曾经管理、运营上的错误进行修正的结果。
融创董事会主席孙宏斌在投资者会议上也表示，“公司出现目前的问题，更本质还是自己的问题造成的”，表现为“追求规模的惯性，让公司在投资上过于乐观和激进”，以及“权力过于下放，让公司的安全垫不够厚”，因此没有经受住这一轮房地产行业调控的考验。
自2021年下半年开始，融创消失在了各个城市的土拍市场，因此土储不增反减，截至2022年末，融创权益土地储备约1.3亿平方米，权益土地货值约1.41万亿。
有知情人士对界面新闻表示，在融创一系列“回归正常经营”的阶段性目标中，拿地并不在其中。这也意味着融创短期内不会再新增土储，不过前期积累下的过万亿货值，已经比诸多已发布年报的头部房企高出不少，足够其安排后续经营。
汪孟德表示，随着公司复常工作的有序推进、落地，经营不断恢复，市场对公司的信心也将逐步提升。“公司将抓住市场窗口，加大供货力度，促使销售在下半年有一个更好的恢复，支持经营更快地恢复稳定。”
目前，融创能否持续经营并逐步修正其过错，取决于是否完成境外债务重组，以及是否与其余贷款人就展期磋商或延期。
今年3月份，其90多亿美元境外债重组方案已与债权人小组订立重组支持协议。知情人士对界面新闻表示，按照行业惯例，方案预计会顺利拿到75%以上的赞成票，并在年内完成必要的法律程序。
2022年末，融创已将160亿元境内债重组。根据财报，融创还与境内其他贷款人达成本金合计181.7亿元贷款展期。不过，因贷款人分散且市场状况不断变化，融创仍需时间与各名贷款人逐一确定展期方案。
汪孟德对此表示，融创绝大部分的项目贷款是正常的，尤其是在核心城市。并且一直在积极争取金融机构的支持，对于银行类债务在“总对总”进行合理的展期安排，对于信托等展期难度较大的融资，也在积极沟通，将通过引进AMC等第三方资金来整体解决。
据了解，在与AMC机构合作盘活优质资产方面，融创已与各大AMC整体合作超过了200亿元，现在还有很多项目正在对接、持续推进和落地过程中。
融创也在积极申请保交楼专项借款，以确保项目的建设与交付。目前第一批的保交楼资金约110亿元已经落地项目，第二批已经有几十个项目获得审批，资金已经有实质落地。
按照保交楼专项借款的政策，银行方面还需进行配套融资，已经有部分项目落地放款，对融创的复工复产保交付具有重大作用。
“境内外公开债务重组的成功、2022年年报的发布和股票的复牌，将是公司恢复的重要里程碑。”汪孟德表示，短期内公司依然面临较大压力和挑战，销售恢复、问题解决都是循序渐进的过程，但在保交付、债务重组等工作的推进以及行业恢复的大环境下，有信心让公司逐步恢复正常。
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