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合生创展“诡异”财报,外汇损失百亿之谜

admin 2023-04-04 6
合生创展“诡异”财报,外汇损失百亿之谜摘要:   ◎ 编辑 | 密探财经  曾突然高调要收购恒大物业,表现出一幅要救许家印于水火的豪迈,同为广州房企的合生创展,一番舆论高潮后,却戛然而止。  合生创展创始人朱孟依,异常低...
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合生创展“诡异”财报,外汇损失百亿之谜

  ◎ 编辑 | 密探财经

  曾突然高调要收购恒大物业,表现出一幅要救许家印于水火的豪迈,同为广州房企的合生创展,一番舆论高潮后,却戛然而止。

  合生创展创始人朱孟依,异常低调,手上还有一把“利剑”——珠江投资,合起来被业内称之“隐形航母”。

  3年前,朱孟依退隐,其女儿朱桔榕开始执掌合生创展的权杖,虽吞食恒大物业败北,但是一次野心外显。

  去年11月,一向低调做事的合生创展突然被标普下调评级,展望负面。今年初,合生创展还被曝出大面积裁员、大范围欠薪等,资金链吃紧一度甚嚣尘上。

合生创展“诡异”财报,外汇损失百亿之谜

  日前,合生创展披露了2022年财报,透过关键业绩及财务数据,外界或可窥见一二。

  2022年,合生创展营业收272.5亿港元,同比下降11.3%。其中,房地产开发作为合生创展的营收支柱,去年贡献190.82亿港元,同比下滑14.14%,占总营收70%。

  作为“多元化”业务部分,合生创展去年商业地产投资贡献营收39.52亿港元,同比下降6.3%,占总营收14.5%;物管贡献29.9亿港元,同比下降17.9%,基建贡献34.4亿港元,同比略减,投资亏22.1亿港元。

合生创展“诡异”财报,外汇损失百亿之谜

  其中,华北作为合生创展房地产营收的贡献主力,去年占比45%,包括北京、天津、廊坊、大连、太原、秦皇岛,其次是华东,占营收30%,涵盖上海、杭州、昆山、宁波、慈溪和太仓,最后是华南,占营收25%,涵盖广州、惠州、中山和阳朔。

  合生创展以“合生汇”为代表的商业地产投资部分,截至去年底,投资物业账面值达到838.3亿港元,比2021年末略增32亿港元。

合生创展“诡异”财报,外汇损失百亿之谜

  去年,合生创展取得毛利82.8亿港元,较2021年131.4亿港元明显下滑37%;对应毛利率30.38%,较2021年毛利率42.76%下滑12.38个百分点。

  不过,合生创展去年30.38%毛利率,依然远高于行业水准,很可能跟其一直以来“偏于一二级联动开发,带来地价相对偏低”有密切关联。

  合生创展2022财报表述,“股东应占净利87.6亿港元”,经计算得出,同比下降10.2%;还表述“核心利润10.8亿港元”,经计算得出,同比下降约77.3%。

  诡异的是,合生创展去年毛利额明降,但股东应占净利(归母净利)反而增大,降幅还低于毛利降幅,轮到核心利润,又骤减到10.8亿港元。

  这背后,合生创展有意凸显,必然就有部分关键信息被遮蔽。

  相对于去年毛利82.8亿港元,合生创展的股东应占净利之所以增大,关键在于投资物业公允值收益达100.7亿港元,这是个调节利润的有效工具,但比较虚。

  若考虑到其他收入损益,去年合生创展其他全面总损失110.4亿港元,较2021年获利24.8亿港元,损失即为惨重,致使其去年全面净利亏损约19.5亿港元,较2021年全面净利128.2亿港元,盈利无疑被暴击了。

合生创展“诡异”财报,外汇损失百亿之谜

  从细处看,大家会发现,去年合生创展问题最大的就是货币汇兑损失惨烈,合计损失达到105.8亿港元。合生创展官方表示,预计在可见的将来,公司不会因港元、美元跟人民币汇率波动而产生重大外汇亏损。

  截至去年底,合生创展手上现金及现金等价物约141.09亿港元,比2021年末300.44亿港元骤减159.35亿港元,受限银行存款42.85亿港元。

  同期末,合生创展“流动负债”一栏,借贷249.2亿港元,虽比2021年底减少36亿港元,“非流动负债”一栏涉及总借贷716亿港元,虽比2021年末866.9亿港元减少约150亿港元,但总借贷全部依然高企,两者合计总借贷965.27亿港元。

合生创展“诡异”财报,外汇损失百亿之谜

合生创展“诡异”财报,外汇损失百亿之谜

  依上来看,合生创展当前现金短债比严重不足,短债偿还压力巨大。

  再看2022年合生创展销售,去年录得销售额325.8亿元,较2021年423亿元下滑23%,占总销售额64%的是京津,贡献了209.7亿元,涉及20个在售项目,上海17个在售项目只卖了33亿元,占比只有10%。

  合生创展大本营广东的广州及惠州区域,涉及27个在售项目,贡献销售83.12亿元,占总销售额的26%。这说明其京津销售较给力,上海、广州及惠州表现平庸。

  今年前2个月,合生创展全口径总销售额35.2亿元,较去年同期49.45亿元,同比下滑28.8%,其中物业合约销售额33.45亿元。

  参考数据接近合生创展官方披露的中指院监测,今年一季度合生创展销售额100.2亿元,依此计算,3月销售额66亿多,是前2个月的两倍,销售复苏较为明显。

  截至去年底,合生创展手上土储规模2872万方,较2021年末减少72万方,但这个规模在行业算中游水准。

  对合生创展而言,应对巨额短债的关键,还是销售能持续大幅度反弹,再有疏通“借新还旧”再融资。若销售不能延续三月的复苏态势,短债偿付压力可想而知。

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