摘要：
来源：兽楼处 因为不顾反对买了一架湾流飞机，2018年的一场家庭会议，让祥生创始人陈国祥最终妥协。他按照被安排好的路线，退居二线，把公司管理权交出，给了自己的子女。 ... 微信号
15618884964
来源：兽楼处
因为不顾反对买了一架湾流飞机，2018年的一场家庭会议，让祥生创始人陈国祥最终妥协。他按照被安排好的路线，退居二线，把公司管理权交出，给了自己的子女。
第二年年初，祥生内部发布通知，陈老板的儿子陈弘倪担任祥生地产集团总裁，统筹地产整体业务。女儿陈雪宜担任总裁助理，协助分管公司资金管理和财务管理中心。
陈公子是八零后，2010年在美国一所州立大学毕业，第二年进入祥生实业旗下的酒店管理公司，负责酒店业务。后来一路成长，接班前是地产集团执行总裁。
和其他接班的二代一样，祥生陈公子掌管公司后，进行了大规模的人事和公司架构调整。
短短几个月的时间里，祥生连续成立了华中、山东两大区域，地产区域数量从七个增加到了九个。同时，正荣、旭辉、融创等房企的大批高管加入祥生，比如负责集团营销工作的副总裁，就由旭辉之前的网红高管周琦嘉担任。
包叔翻了下名单，这些高管中不少人和营销条线有关，经常公开参加一家头部地产代理公司组织的活动。
陈公子自己也和这家地产代理商的总裁结下深厚友谊，加盟祥生的高管，不少就是他推荐给陈公子的。他们给陈公子的另一个建议是：
把公司搬到上海。
1
当飞机缓缓滑入虹桥机场，第一个映入眼帘的，就是申虹路上数十家房企的标识。这是长三角一体化核心枢纽的虹桥商务区，西入江浙，背靠上海的金融和人才资源，到处都是一飞冲天的野心。
有野心的房企慢慢把总部聚集到那里，然后打开中国最富饶的区域——长三角市场的大门。
2017年4月，重庆一家百强房企，把公司总部成建制地从重庆迁到了上海虹桥万科中心。通稿上说，他们迁址虹桥，入驻宇宙中心。
两个月后的一天，万科中心楼下忽然锣鼓震天，重庆房企的员工，伸头出去看，旁边的同事告诉他：
虹桥又来了一家地产商。
这家房企名叫新力，来自江西。从那以后，新力的名字经常出现在他耳边，今天是某同事跳槽过去了，明天是某地块又被新力抢走了。
当时新力的二号人物是来自万科的佘润廷。后来，连地产打工皇帝陈凯都加入了。
新力在把总部搬到申虹路的虹桥万科中心的两年后——2019年，成功上市了。此时距离他们成立，不过九年。
一年后，新力销售额过了千亿。从零到千亿，万科花了二十六年，新力用了十年。
虹桥这片土地就是充满魔力。2018年，正荣和中南搬进虹桥，同年实现了千亿目标。从2016年到2020年，百强房企有30家把总部迁到了上海，其中绝大部分都进入了虹桥。
2020年房企长三角拿地前五名的房企，有三家驻扎在虹桥。他们做生意、搞投资，从来不以有没有钱为前提。爱拼才会赢，似乎只要梦想足够大，大家都会抢着替你买单。
老板、经理人、银行和地方政府，共同把这场游戏推向了高潮。
和新力的速度差不多，2019年，祥生搬进虹桥，然后一路狂奔，同年就突破了千亿，第二年成功上市。
陈公子在这场规模突进中，功不可没。他主导了祥生“1+1+X”战略落地，要深耕长三角的三四线。
2020年10月，新出台的三道红线正让不少房企感到恐惧，碧桂园开启了区域裂变，从此朝着裁员路上一去不复返。
另一边的祥生却将新成立的华中区域一分为三。新出现的联创区域、苏宁皖区域、江西公司事业部，又让陈公子离野心又近了一步。
一个月后的11月18日，陈公子终于在港交所鸣锣敲钟。上市后，他接受采访，说的还是规模增长。
但上市仅仅三个月后，2021年初，祥生便被裁员30%的负面消息包围了。
2
上个月月底，新力总部从上海虹桥搬到了两公里外的经纬商务官邸。
新办公地是一栋地下两层地上三层的小洋楼，足以容纳所剩无几的员工。隔了两天，很久没有现身的董事长张园林，到公司转了一圈：
然后再次消失。
十多天后，中国房地产行业上市最快的黑马新力，成为了这轮调控中第一个退市的房企。没有任何反抗。
在此之前，佘润廷和陈凯都早已离开了新力。佘润廷之后回了协信做总裁，一年后辞职，在辞职的第二天，他因为一场车祸不幸离世。
上周末的凌晨，祥生创始人陈国祥，猝然离世。
陈老板是从诸暨走出来的民营企业家，公开资料里，他最早在诸暨酒厂当技术员。30岁那年，才进入诸暨服装针织厂当厂长，号称丝大王，后来农村改造进入房地产行业。
实际上，陈国祥早年走得并不像资料写得那么一帆风顺，他最早的职业是：
拉车。
30年筚路蓝缕，1995年才熬到祥生地产成立。诸暨人后来说，一座诸暨城，半部祥生史。这就是祥生在诸暨地位的最好证明。很多诸暨老板都会把钱投给陈老板。陈老板口碑很好，经常让合作方拿大头，自己拿小头。
在业内，祥生也是出名的员工福利好，逢年过节会给员工父母孝心福利。他身边人说，老董事长看到员工总是笑嘻嘻的，是个非常慈祥的长者，等电梯都会和你谦让。
陈公子掌舵公司后，把公司总部从杭州搬到上海，然后一路狂奔。
老陈已经拦不住了。祥生在上海给老陈留了一间董事长办公室。他很少去。
祥生出现债务危机后，家人让老陈找浙江的领导纾困。过去两年，很多地方政府都在拿真金白银，帮助本地房企度过危机。比如佛山对碧桂园、河南对建业。最不济，也会像南通对中南那样，积极引入外部资金。
祥生最早被称 为浙系房企四小龙，和中梁、佳源齐名，一堆浙系老板，会跟投祥生项目，但陈国祥退休，公司搬出浙江后，一部分随着祥生狂飙，一些人选择了放手。
同样，在浙江的地方政府的眼中，祥生也不会是救助的优先项。他们会向其实资金链更紧张的德信伸出援手，因为对方的总部，还在杭州。
2022年3月，祥生宣布一笔美元债利息没有支付，他们暴雷了。就在宣布违约前三天，他们还在卖子公司，凑钱还债。
但3月底的事大家还记得，长三角大多数的售楼处，都在后来的两个月关门歇业。6月7日，祥生再次违约，当时他们还在卖湖州的项目。
也是那段时间，祥生开始搬离虹桥。此时，房企爆雷潮已全面蔓延开。
3
媒体报道，祥生陈老板被传罹患白血病已经一年多了。
慢性白血病似乎一般不会离开地这么仓促。一家浙江房企的高层，在老陈去世后感叹：
公司积重难返，家庭太过复杂。
陈老板的一位手下和我说，老板是心病。
陈老板退居二线后，一位一直跟投祥生项目的浙江老板问他，你怎么在幕后把控风险？
老陈掌舵祥生时，对合作伙伴非常慷慨，项目也会讲究品质标准。陈公子接班后，标准就下降了很多。老陈说自己还在上海一个好位置给儿子留了块地：
出了问题，大不了把地卖了。
这块地位于上海虹口北外滩，名为祥生上海中心，是公司最核心的资产。祥生把毛地变成净地，就用了从2003年到2019年这一代人的时间。小陈没把这块地当做压舱石，项目在2020年选择开工。
很快祥生出险，可惜这块有300亿货值的地不仅没能入市，也从净地变成烂尾项目。陈国祥去世前一个月，祥生上海中心作为增信项目，出现在了境外初步重组方案中。
但这种地块能力挽狂澜的前提是，没有超融。
一生心血被辜负，老陈非常痛苦。据说暴雷后，每天都有债主堵在他家门口。后来，他不得不把这套杭州九溪玫瑰园的别墅，挂牌8亿元出售，表达还债的决心。
每次去九溪玫瑰园见朋友时，我都能看到这套别墅。它就在九溪玫瑰园的入口。
再后来，债主跑到陈老板女儿住的小区讨债，然后公开发了一条自己睡在小区马路边的视频。
视频传出的第二天凌晨，2023年4月16日00：26，最珍视自己声誉的陈老板，突然去世。
虹桥的民营房企老板们有一个微信群，微信群里有18个老板在。在以前群里很热闹，老板们经常聊天，谈城市、谈投资。我看了下这个微信群，没暴雷的房企老板，只剩下一个了：
群里也已经半年没人说话。
最近两个月，我见了其中几个暴雷了的房企老板。一位房企老板以前每天都要去公司上班，不停地在公司走廊里转悠。最近说自己现在一个月就上一星期班了：
没意思，还不如在家睡觉。
另一位虹桥老板的压力，比陈老板还大。去年上半年，他吃了半年的安眠药，睡不着，一闭眼，债务和利息像一座山一样就压了下来。
去年他还掉了一笔数亿美元的美元债。刚还完，上海静默，他和全公司员工一样，被关在家里两个月，什么事也做不成。
两个多月后一解封，又一笔美元债到期。他崩溃了，决定躺平了。公司立即裁员，员工从数千名，变成了数百名。
经济观察报前几天报道，百强房企中有43家披露了雇员和薪酬数据，其中35家的员工数量同比减少，累计减少了：
12.4万人。
有个人大教授曾说过一句话：一个人，一家公司，一个民族，生死自有定数。
4
这周二，上海开启了今年的首批次集中供地，出让时间长达四天，一共19块地，起始价将近500亿，算得上今年上半年中国土地市场最大的一场资本盛宴了。
兽爷的好友包叔根据意向名单排了张表，大概有四十家房企报名拿地，排名报名地块数量前十五的房企，无一例外都是纯国企，第十六位是万科。报名最多房企是招商，然后是野心勃勃的建发，随后华发、越秀、国贸，都有拿12块地的意向。
这张意向榜单，进入前十的门槛，是报名9块地。
我在上海和一家报名了十多个地块的房企领导吃了顿饭，他说大家都在抢地，就是拼运气。上海土地挂牌的第一天，一家国企第一个去了安徽九华山烧香拜佛，随后大多数房企都去了。
有房企高层说，佛祖不够用了，我们准备派个员工驻扎在九华山。
城市分化已经是不可阻挡的趋势了，上个月月底，有位记者在万科业绩会上问张海：
除了烧香拜佛，我们怎么减少拿地的不确定性？
但除了碧桂园、龙湖，没看到任何一家熟悉的规模型民企，有拼拼运气的打算。扎根长三角最深的房企聚集地大虹桥，仍然一片死寂。
我问一家大本营在上海的房企巨头，为什么不试试运气？他们的回答是，已经很努力想找钱参与了，但上海拿地需要拍地资金提前趴账，比例大概在120%左右。
报名地块数量排前十的国企们，每家授权的资金可能都超过百亿了，而上海最牛的民企，可能连一块地的土地款，都很难拿出来了。
不过很多民企老板已经不关心了。他们更关心的，是恒大许家印将有什么下场，复牌的融创还能不能救回来。
一个民企老板说，自己资产盘算了下，大概负一百多亿。而且剩下的资产，都是一些难以去化的库存：
还能怎么办，就这么熬着吧。
上周日，听到陈老板去世的消息，这位老板当天预约了一个全身体检。
微信号
15618884964
