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祥生,没有东山再起

admin 2023-04-23 10
祥生,没有东山再起摘要:   来源:兽楼处  因为不顾反对买了一架湾流飞机,2018年的一场家庭会议,让祥生创始人陈国祥最终妥协。他按照被安排好的路线,退居二线,把公司管理权交出,给了自己的子女。  ...
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  来源:兽楼处

祥生,没有东山再起

  因为不顾反对买了一架湾流飞机,2018年的一场家庭会议,让祥生创始人陈国祥最终妥协。他按照被安排好的路线,退居二线,把公司管理权交出,给了自己的子女。

  第二年年初,祥生内部发布通知,陈老板的儿子陈弘倪担任祥生地产集团总裁,统筹地产整体业务。女儿陈雪宜担任总裁助理,协助分管公司资金管理和财务管理中心。

  陈公子是八零后,2010年在美国一所州立大学毕业,第二年进入祥生实业旗下的酒店管理公司,负责酒店业务。后来一路成长,接班前是地产集团执行总裁。

  和其他接班的二代一样,祥生陈公子掌管公司后,进行了大规模的人事和公司架构调整。

  短短几个月的时间里,祥生连续成立了华中、山东两大区域,地产区域数量从七个增加到了九个。同时,正荣、旭辉、融创等房企的大批高管加入祥生,比如负责集团营销工作的副总裁,就由旭辉之前的网红高管周琦嘉担任。

  包叔翻了下名单,这些高管中不少人和营销条线有关,经常公开参加一家头部地产代理公司组织的活动。

  陈公子自己也和这家地产代理商的总裁结下深厚友谊,加盟祥生的高管,不少就是他推荐给陈公子的。他们给陈公子的另一个建议是:

  把公司搬到上海。

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  当飞机缓缓滑入虹桥机场,第一个映入眼帘的,就是申虹路上数十家房企的标识。这是长三角一体化核心枢纽的虹桥商务区,西入江浙,背靠上海的金融和人才资源,到处都是一飞冲天的野心。

  有野心的房企慢慢把总部聚集到那里,然后打开中国最富饶的区域——长三角市场的大门。

  2017年4月,重庆一家百强房企,把公司总部成建制地从重庆迁到了上海虹桥万科中心。通稿上说,他们迁址虹桥,入驻宇宙中心。

  两个月后的一天,万科中心楼下忽然锣鼓震天,重庆房企的员工,伸头出去看,旁边的同事告诉他:

  虹桥又来了一家地产商。

  这家房企名叫新力,来自江西。从那以后,新力的名字经常出现在他耳边,今天是某同事跳槽过去了,明天是某地块又被新力抢走了。

  当时新力的二号人物是来自万科的佘润廷。后来,连地产打工皇帝陈凯都加入了。

  新力在把总部搬到申虹路的虹桥万科中心的两年后——2019年,成功上市了。此时距离他们成立,不过九年。

  一年后,新力销售额过了千亿。从零到千亿,万科花了二十六年,新力用了十年。

  虹桥这片土地就是充满魔力。2018年,正荣和中南搬进虹桥,同年实现了千亿目标。从2016年到2020年,百强房企有30家把总部迁到了上海,其中绝大部分都进入了虹桥。

  2020年房企长三角拿地前五名的房企,有三家驻扎在虹桥。他们做生意、搞投资,从来不以有没有钱为前提。爱拼才会赢,似乎只要梦想足够大,大家都会抢着替你买单。

  老板、经理人、银行和地方政府,共同把这场游戏推向了高潮。

  和新力的速度差不多,2019年,祥生搬进虹桥,然后一路狂奔,同年就突破了千亿,第二年成功上市。

  陈公子在这场规模突进中,功不可没。他主导了祥生“1+1+X”战略落地,要深耕长三角的三四线。

  2020年10月,新出台的三道红线正让不少房企感到恐惧,碧桂园开启了区域裂变,从此朝着裁员路上一去不复返。

  另一边的祥生却将新成立的华中区域一分为三。新出现的联创区域、苏宁皖区域、江西公司事业部,又让陈公子离野心又近了一步。

  一个月后的11月18日,陈公子终于在港交所鸣锣敲钟。上市后,他接受采访,说的还是规模增长。

  但上市仅仅三个月后,2021年初,祥生便被裁员30%的负面消息包围了。

  2

  上个月月底,新力总部从上海虹桥搬到了两公里外的经纬商务官邸。

  新办公地是一栋地下两层地上三层的小洋楼,足以容纳所剩无几的员工。隔了两天,很久没有现身的董事长张园林,到公司转了一圈:

  然后再次消失。

  十多天后,中国房地产行业上市最快的黑马新力,成为了这轮调控中第一个退市的房企。没有任何反抗。

  在此之前,佘润廷和陈凯都早已离开了新力。佘润廷之后回了协信做总裁,一年后辞职,在辞职的第二天,他因为一场车祸不幸离世。

  上周末的凌晨,祥生创始人陈国祥,猝然离世。

  陈老板是从诸暨走出来的民营企业家,公开资料里,他最早在诸暨酒厂当技术员。30岁那年,才进入诸暨服装针织厂当厂长,号称丝大王,后来农村改造进入房地产行业。

  实际上,陈国祥早年走得并不像资料写得那么一帆风顺,他最早的职业是:

  拉车。

  30年筚路蓝缕,1995年才熬到祥生地产成立。诸暨人后来说,一座诸暨城,半部祥生史。这就是祥生在诸暨地位的最好证明。很多诸暨老板都会把钱投给陈老板。陈老板口碑很好,经常让合作方拿大头,自己拿小头。

  在业内,祥生也是出名的员工福利好,逢年过节会给员工父母孝心福利。他身边人说,老董事长看到员工总是笑嘻嘻的,是个非常慈祥的长者,等电梯都会和你谦让。

  陈公子掌舵公司后,把公司总部从杭州搬到上海,然后一路狂奔。

  老陈已经拦不住了。祥生在上海给老陈留了一间董事长办公室。他很少去。

  祥生出现债务危机后,家人让老陈找浙江的领导纾困。过去两年,很多地方政府都在拿真金白银,帮助本地房企度过危机。比如佛山对碧桂园、河南对建业。最不济,也会像南通对中南那样,积极引入外部资金。

  祥生最早被称  为浙系房企四小龙,和中梁、佳源齐名,一堆浙系老板,会跟投祥生项目,但陈国祥退休,公司搬出浙江后,一部分随着祥生狂飙,一些人选择了放手。

  同样,在浙江的地方政府的眼中,祥生也不会是救助的优先项。他们会向其实资金链更紧张的德信伸出援手,因为对方的总部,还在杭州。

  2022年3月,祥生宣布一笔美元债利息没有支付,他们暴雷了。就在宣布违约前三天,他们还在卖子公司,凑钱还债。

  但3月底的事大家还记得,长三角大多数的售楼处,都在后来的两个月关门歇业。6月7日,祥生再次违约,当时他们还在卖湖州的项目。

  也是那段时间,祥生开始搬离虹桥。此时,房企爆雷潮已全面蔓延开。

  3

  媒体报道,祥生陈老板被传罹患白血病已经一年多了。

  慢性白血病似乎一般不会离开地这么仓促。一家浙江房企的高层,在老陈去世后感叹:

  公司积重难返,家庭太过复杂。

  陈老板的一位手下和我说,老板是心病。

  陈老板退居二线后,一位一直跟投祥生项目的浙江老板问他,你怎么在幕后把控风险?

  老陈掌舵祥生时,对合作伙伴非常慷慨,项目也会讲究品质标准。陈公子接班后,标准就下降了很多。老陈说自己还在上海一个好位置给儿子留了块地:

  出了问题,大不了把地卖了。

  这块地位于上海虹口北外滩,名为祥生上海中心,是公司最核心的资产。祥生把毛地变成净地,就用了从2003年到2019年这一代人的时间。小陈没把这块地当做压舱石,项目在2020年选择开工。

  很快祥生出险,可惜这块有300亿货值的地不仅没能入市,也从净地变成烂尾项目。陈国祥去世前一个月,祥生上海中心作为增信项目,出现在了境外初步重组方案中。

  但这种地块能力挽狂澜的前提是,没有超融。

  一生心血被辜负,老陈非常痛苦。据说暴雷后,每天都有债主堵在他家门口。后来,他不得不把这套杭州九溪玫瑰园的别墅,挂牌8亿元出售,表达还债的决心。

  每次去九溪玫瑰园见朋友时,我都能看到这套别墅。它就在九溪玫瑰园的入口。

  再后来,债主跑到陈老板女儿住的小区讨债,然后公开发了一条自己睡在小区马路边的视频。

  视频传出的第二天凌晨,2023年4月16日00:26,最珍视自己声誉的陈老板,突然去世。

  虹桥的民营房企老板们有一个微信群,微信群里有18个老板在。在以前群里很热闹,老板们经常聊天,谈城市、谈投资。我看了下这个微信群,没暴雷的房企老板,只剩下一个了:

  群里也已经半年没人说话。

  最近两个月,我见了其中几个暴雷了的房企老板。一位房企老板以前每天都要去公司上班,不停地在公司走廊里转悠。最近说自己现在一个月就上一星期班了:

  没意思,还不如在家睡觉。

  另一位虹桥老板的压力,比陈老板还大。去年上半年,他吃了半年的安眠药,睡不着,一闭眼,债务和利息像一座山一样就压了下来。

  去年他还掉了一笔数亿美元的美元债。刚还完,上海静默,他和全公司员工一样,被关在家里两个月,什么事也做不成。

  两个多月后一解封,又一笔美元债到期。他崩溃了,决定躺平了。公司立即裁员,员工从数千名,变成了数百名。

  经济观察报前几天报道,百强房企中有43家披露了雇员和薪酬数据,其中35家的员工数量同比减少,累计减少了:

  12.4万人。

  有个人大教授曾说过一句话:一个人,一家公司,一个民族,生死自有定数。

  4

  这周二,上海开启了今年的首批次集中供地,出让时间长达四天,一共19块地,起始价将近500亿,算得上今年上半年中国土地市场最大的一场资本盛宴了。

  兽爷的好友包叔根据意向名单排了张表,大概有四十家房企报名拿地,排名报名地块数量前十五的房企,无一例外都是纯国企,第十六位是万科。报名最多房企是招商,然后是野心勃勃的建发,随后华发、越秀、国贸,都有拿12块地的意向。

  这张意向榜单,进入前十的门槛,是报名9块地。

  我在上海和一家报名了十多个地块的房企领导吃了顿饭,他说大家都在抢地,就是拼运气。上海土地挂牌的第一天,一家国企第一个去了安徽九华山烧香拜佛,随后大多数房企都去了。

  有房企高层说,佛祖不够用了,我们准备派个员工驻扎在九华山。

  城市分化已经是不可阻挡的趋势了,上个月月底,有位记者在万科业绩会上问张海:

除了烧香拜佛,我们怎么减少拿地的不确定性?

  但除了碧桂园、龙湖,没看到任何一家熟悉的规模型民企,有拼拼运气的打算。扎根长三角最深的房企聚集地大虹桥,仍然一片死寂。

  我问一家大本营在上海的房企巨头,为什么不试试运气?他们的回答是,已经很努力想找钱参与了,但上海拿地需要拍地资金提前趴账,比例大概在120%左右。

  报名地块数量排前十的国企们,每家授权的资金可能都超过百亿了,而上海最牛的民企,可能连一块地的土地款,都很难拿出来了。

  不过很多民企老板已经不关心了。他们更关心的,是恒大许家印将有什么下场,复牌的融创还能不能救回来。

  一个民企老板说,自己资产盘算了下,大概负一百多亿。而且剩下的资产,都是一些难以去化的库存:

  还能怎么办,就这么熬着吧。

  上周日,听到陈老板去世的消息,这位老板当天预约了一个全身体检。

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