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炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！
来源：征探财经
图片来源：Pixabay
房地产行业的洗牌还在继续，作为曾经地方国企混改范本的绿地，也在寻找新的出路。
近段时间，67岁的张玉良忙着到处奔波拜访，希望为绿地未来的发展争取更多的机会。而他背后的绿地，仍在风雨中飘摇。
据今年一季度财报，绿地控股集团股份有限公司（600606.SH，以下简称“绿地控股”）的短期借款合计约291.57亿元，一年内到期的非流动负债802.09亿元，短期债务金额合计1093.66亿元，而账上的现金及现金等价物余额仅有391.24亿元，尚存在702.42亿元的资金缺口。如果算上258.39亿元的应付票据，资金缺口将更大。
除了自身的资金缺口外，行业的危机还未结束。在张玉良的带领下，绿地控股能够重回发展正轨吗？
01
去年销售额“腰斩”
销售额是房企的重要指标，而绿地控股的这一指标正在下降。
2022年，绿地控股累计实现合同销售金额1323.32亿元，同比减少54.4%；实现合同销售面积1279.8万平方米，同比减少45%。在克而瑞的全年榜单上，绿地的全口径销售金额排在第14位，排位较上年下滑了5名。
“卖房子”的成绩不理想，财报表现自然不佳。
去年绿地控股整体营收4355.2亿元，同比减少19.98%；归属净利润10.1亿元，同比下降83.65%。今年第一季度，公司整体营收788.06亿元，同比减少17.87%；归属净利润19.91亿元，同比减少21.83%。
回顾来看，绿地的财务危机在几年前就有预兆。
在2019年，绿地控股银行委托贷款出现大量逾期。后一年，网易房产成都频道更是发布了一则名为《绿地，请付款》的文章，公开向绿地讨要广告款。
从这一年开始，绿地的项目陆续出现停工、延期交房的现象，外界开始意识到有着国资背景的绿地也出现了危机。
2021年，房地产行业“三道红线”政策出台，绿地控股“三道红线”全踩，成为“红档房企”之一。
自此，除了赚钱外，降杠杆、减负债成为绿地控股的一大重任。
据克而瑞数据，截至2022年末，绿地控股的现金短债比为0.57，远低于安全线1；剔除预收账款后的资产负债率为83.4%、净负债率为86.1%，踩中“两道红线”，是“橙档房企”。
02
多元化转型
2012年，绿地首度跻身“《财富》世界500强”之列，成为国内进入“世界500强”的第一家房企。
3年后，绿地控股又以超3000亿元的市值上市，超越万科成为“地产一哥”，成为当时国内市值最大的房地产商。
而在创立之初，绿地只是一家解决城市绿化问题的公司。
上个世纪90年代，商品房交易市场逐渐确立。当时，由上海国资100%控股的上海市绿地总公司（即绿地的前身）成立，张玉良担任总经理。
在张玉良的带领下，绿地从最早的城市绿化业务进入了旧城改造领域，就此切入了房地产行业。
在绿地逐渐发展为上海的龙头房企期间，上海开始试点现代企业制度，由张玉良为首的绿地职工持股会成立，获得了绿地18.88%的股份，绿地从传统国企改制为股份制公司。之后，绿地通过混改，再度降低了国资比例，成为一家没有实际控制人的混合所有制企业，也进一步稳固了张玉良在绿地的地位。
2022年财报显示，在目前的绿地股权结构中，以张玉良管理层为首员工持股方代表——上海格林兰投资企业（有限合伙）持股25.92%；上海城投（集团）有限公司及上海地产（集团）有限公司作为上海国资委一方，合计持股46.37%；剩余股份由社会资本持有。
早期的绿地通过城市绿化、旧城改造积累了发展资本。而后，绿地切中了城市发展需求，建起了城市综合体、超高层建筑。
带有“绿地中心”招牌的超高层建筑遍布各个城市，如南京、武汉、成都等，它们成为城市的地标，也成为绿地的招牌。不过，也有不少城市的“绿地中心”修建多年仍未完工。
如今看来，绿地所侧重的城市综合体、超高层建筑都投资巨大但回款缓慢，十分考验现金流。这些大额投入成为压在绿地上的一块巨石。
绿地这几年一直在布局其他产业，如大基建、商贸。2020年，绿地的建筑业务收入就首次超过了房地产业务。去年，绿地控股还将公司所属行业类别由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”。
不过，虽然最近两年绿地的房地产业务收入增长放慢了，但其毛利率还是高于其他业务。
去年，绿地控股的房地产业务收入1926.49亿元，占总营收的44.92%；建筑业务收入2095.53亿元，占总营收的48.86%。
而在绿地控股2022年财报披露的三大业务中，房地产业务的毛利率为17.11%，同比减少3.76%；建筑业务毛利率5.4%，同比增加0.53%；商品销售业务毛利率8.31%，同比减少0.09%。
03
“节衣缩食”减债
资金缺口大，绿地为了减少负债，开始“节衣缩食”。
首先是暂停拿地。数据显示，去年绿地控股全年都没有新增拿地。不过，其土储还有1.57亿平方米，主要集中在二线城市和三、四线城市，土储建面占比分别为49.3%、46.5%。
但目前，市场发展尚未回暖，绿地控股的去化可能还要面临挑战。
另一方面，绿地控股则开始变卖资产，以获得更多的资金。
去年5月，绿地控股公告，未来3年计划出售2000亿元的资产降低负债，每年计划出售500亿~700亿元的资产，包括自持商业、办公楼和酒店项目。
事实上，从2020年开始，绿地就开始出售资产。当年10月，绿地控股以72.6亿元的价格将广州绿地转让给绿地香港。
2021年，金辉控股以8.6亿元的价格买下了绿地控股手中的上海九龙宾馆有限公司。
花样年控股也曾计划用12.6亿元买下绿地旗下的物管公司——上海绿闵物业管理有限公司。12.6亿元的价格，让这家公司的市盈率高达532倍。
为了卖出这样的高价，绿地控股承诺了未来5年的商管面积规模以及物管服务优先合作的战略选项。根据当时协议，绿地方将委聘上海绿闵作为其战略优先级商业相关物业的物业管理服务提供商，并每年向上海绿闵交付不少于500万平方米的商业相关物业建筑面积以作管理，期内合共不少于2500万平方米。
遗憾的是，后来花样年控股也陷入困境，交易未能成行。
在2021年报中，绿地控股表示，由于花样年方未按约定履行相应义务，交易未实施完成。这家物业公司也在2022年7月被放进了绿地的三级子公司绿地金创科技集团。
今年3月，绿地又两次计划卖出绿地外滩中心项目的部分楼层和车位，预期将合计回款18.61亿元。购买方分别是兰生股份（600826.SH）、外服控股（600662.SH），均是上海国资控制的上市公司。
除了出售资产，质押股份也成为张玉良解决绿地资金压力的一步。
从2016年开始，由张玉良控制的职工持股会，上海格林兰不断从外部金融机构借钱贷给绿地控股。2022年报显示，上海格林兰质押了超99%的股份。
可以说，为了解决绿地的负债，张玉良几乎压上了自己在公司的所有身家。
此外，上海国资也向绿地伸出了援手。
2022年8月，绿地控股向上海地产与上海城投分别借款15亿元。同年9月，绿地控股再次向上海地产借款14.5亿元。值得一提的是，此前这两大股东还合计花了30亿元买下了绿地控股旗下的一家全资子公司60%的股权。
同时，张玉良为了绿地还频繁拜会各地政府领导。公开资料显示，从去年7月起，张玉良以约1个月一次的频率拜访地方政府，所到之地包括郑州、济南、重庆、海口等。
而在去年，66岁的张玉良第十次连任了绿地的董事长、总裁一职。在这之前，他已经打破了国企领导60周岁退休的惯例。
张玉良带领着绿地成为万亿规模的行业龙头，至今也保持着对公司的影响力和控制力。眼下，绿地面临着业绩下滑、资金问题等压力，张玉良还能为绿地开创一个新局面吗？
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