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炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！
本文来自微信公众号“地产k线”
文/乐居财经 严明会
“暴雷”大约十个月后，融信中国掏出了债务重组的方案。
5月10日，市场消息称，融信中国将对境内所有存续的6只公募债和两只私募债将进行整体重组。这6只公募债分别为“19融信01”、“19融信02”、“20融信01”、“20融信03”、“21融信01”和“21融信03”，两只私募债分别为“19融投02”和“19融投08”。
去年年末，中央出台多项利好房地产的政策，政策利好之下，优质房企在融资端获得大力支持，出险房企债权人对企业流动性修复以及市场销售回暖的预期也有所改善，一定程度上也促进了房企整体债务重组方案的推进。
在融信之前，融创、恒大、花样年、富力等出险房企已经拿出了债务重组的方案，且获得一定比例投资人的支持。
拿出债务方案是房企自救的第一步，而方案最终能否通过，还要看房企诚意及债权人的信心。
分3年兑付，首付比例1%
具体来看，目前融信提出的，是针对“20融信01”、“20融信03”和“19融信01”的展期方案。
其中，“19融信01”的发行规模为28.5亿元，债券余额10亿元，票面利率6.45%，剩余期限为53天；“20融信03”发行规模13亿元，债券余额13亿元，票面利率5.42%。剩余期限100天；“20融信01”发行规模16.5亿元，债券余额15.675亿元，票面利率5.6%，剩余期限77天。
换言之，融信是将对余额合计38.675亿元的3只债券进行展期。此前公告显示，融信首次境内债务的违约便发生在“19融信01”及“19融信02”，2022年7月5日召开了两只债券持有人会议审议并通过了展期议案。
但这一次，两只债券再次出现了待展期名单之中。同样的情况，还发生于“20融信01”。
3只债券的展期方案为，债券的本金余额计划在3年内分6期兑付。自2023年10月28日起，分四期合计支付1%，分别于2023年10月28日、2023年11月28日、2023年12月28日、2024年1月28日兑付0.1%、0.2%、0.3%和0.4%的本金比例。
5个月的时间内，融信打算支付2%的本金比例，也就是7735万元。
剩余的本金自2025年1月28日起，融信每隔3个月兑付一期本金，最后一期兑付时间为2026年4月28日；每期兑付相当于面额5%、10%、15%、20%、25%、24%的本金。
虽然目前只给出了这三只债券的展期方案，但有投资者表示，融信是计划将6只公募债和两只私募债进行整体展期，方案都一样。目前，融信对展期方案正在和债权人进行协商，预计将在5月底给出结果。
为了增强投资者的信心，融信还拿出了增信诚意。在增信措施方面，融信将以湖州FY项目所属项目公司提供连带责任保证；质押郑州JW项目所属A、B项目公司的部分股权；质押郑州JW项目、大原时光之城、青岛海月星湾、湖州FY项目、郑州奥体世纪项目、上海西虹桥壹号所属项目公司的部分收益权。
待解决的美元债
融信中国当时的暴雷，几乎同时发生在美元债和境内债券。去年7月3日，融信中国的“19融信01”及“19融信02”无法兑付。
8天后，融信中国称，由其发行的一笔于2023年6月到期和2023年12月到期的美元优先票据，利息支付均出现了困难，合计金额约2787万美元，如未能履行到期债务偿还义务，并无法及时与债权人达成解决方案，可能导致相关债权人要求加速偿还相关债务或采取强制行动。
境内债务危机由此全面爆发，若现在的境内债务能重组成功，融信中国下一步便是解决美元债。
查债通显示，融信中国当前流通中的中资美元债有4只，当前续存11.52亿美元，而在29天后，便有一笔当前续存为3.16亿美元的债券要到期。不出意外的话，融信中国的违约将继续发生。
债务重组终究只是辅助手段，要走出危机，房企恢复造血能力至关重要。
2022年，融信中国累计实现合约销售额约578.73亿元，同比下降62.8%；实现收入300.59亿元，同比减少9.69%，毛亏损61.19亿元，年内亏损124.39亿元，归属股东净亏损112.34亿元。
截至2022年12月底，融信累计交付32个项目，共计2.9万户。此前有媒体爆出，融信有多个项目处于停工，如上海市嘉定区融信海纳印象项目，停工近8个月；杭州融信傲世邸，流出停工通知。
进入今年，融信中国的销售其实并无太大好转。今年前4个月，融信中国总合约销售额约为59.51亿元，同比下降75.78%；总合约建筑面积约为476861平方米，同比下降60.91%。
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