商业地产危机！报告称美国60%以上办公楼或荒废，业主面临400亿至600亿美元损失

摘要： 　　波士顿咨询集团（Boston Consulting Group）周四发布的一份新报告显示，疫情引发的远程办公趋势使美国办公楼房地产陷入了螺旋式下降，让许多业主感到更加紧张，因...

　　波士顿咨询集团（Boston Consulting Group）周四发布的一份新报告显示，疫情引发的远程办公趋势使美国办公楼房地产陷入了螺旋式下降，让许多业主感到更加紧张，因为他们的物业面临着变成“僵尸”办公楼的风险。

　　该报告称，由于使用率低、空置率高，许多办公空间面临废弃的风险，它们的财务可行性正“迅速下滑”。报告称，利率上升以及未来几年数万亿美元到期债务的再融资需求，也将增加不确定性，甚至可能导致“一波违约潮”，贷款机构可能成为办公楼的所有者。

　　波士顿咨询集团估计，美国目前60%至65%的办公空间将不再被需要，“这意味着大约15亿平方英尺（约1.39亿平米）的办公空间可能会被废弃，这将给业主带来400亿至600亿美元的收入损失。”

　　巴克莱（Barclays）的研究人员称，大型写字楼业主的现金流已经出现下降。根据一季度盈利报告，18家专注于写字楼市场的公共房地产投资信托公司中，有一半的公司净营业利润同比下降。

　　可供出租的办公空间数量正在攀升。高力国际（Colliers）的另一项研究显示，在曼哈顿，大约有9400万平方英尺的办公空间可供出租，创下了历史纪录。

　　波士顿咨询集团表示，自疫情结束以来，空置率几乎没有增加，利用率也有所下降。租赁也成为了一个问题，在疫情爆发前，企业的平均租约为5至10年，但目前大多数租约都不到5年。该公司表示：“因此，60%的办公室租约将在未来三年内到期。”

　　需要明确的是，并非所有的办公空间都会空置或闲置。波士顿咨询集团补充称，房东可能会提供一些优惠，比如免除几个租金，让租客满意，并承诺履行租约。他们补充说，事实上，市中心写字楼的租金甚至有可能大幅下降，以至于那些曾经“被高价赶出这些地区”的公司可能会回来。

　　报告称，最终胜出的很可能是那些设施齐全、靠近公共交通、有吸引力的地点、有好餐厅和其他服务的办公室。

　　波士顿咨询集团表示，“僵尸”办公楼很可能集中在大城市，包括纽约、旧金山和华盛顿特区。报告称：“办公楼比住宅和零售建筑密度更高的城市，以及那些经济依赖于适合远程工作的行业（例如科技和金融）的城市，面临着更大的风险。”

　　此外，该报告补充称，“在过去10年里，经历了一些最大规模投资者资本流入，因此见证了创纪录的写字楼估值的门户城市，将受到最严重的打击。”

　　房地产公司第一太平戴维斯（Savills）的另一份报告发现，科技行业一直是写字楼业主增长的主要推动力。在2020年第一季度至2021年最后一个季度期间，美国面积超过2万平方英尺的办公空间中，科技公司租赁了五分之一以上。但这一比例在今年第一季度降至7.8%。

　　最终，商业地产的下滑也会影响到政府。波士顿咨询集团的最新报告估计，办公楼收入的下降还将导致美国房产税和公共交通收入减少150亿至250亿美元。销售税收入预计也会下降。