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来源：万房研究所
5月24日，中国金茂的高管们奔赴红旗渠，开展主题教育第二期读书班。
这是个很重要的活动，金茂的一众高管基本都参加了，但金茂党委书记、董事长李从瑞却没有出现。5月初第一期读书班开展时，不但领导班子成员全部参加，李从瑞还做了开班讲话。
第二天，金茂的部分员工便看到了一个让他们错愕不已的通知：
陶天海担任中国金茂（集团）有限公司、金茂（中国）酒店投资管理有限公司董事长，李从瑞不再担任上述公司董事长职务；
乔晓洁任北京凯晨置业有限公司董事、金茂投资管理（天津）有限公司执行董事，江南不再担任上述公司董事、执行董事职务。
消息来得如此让人猝不及防，27天前，李从瑞刚刚由总裁升任董事长。
今天，金茂的员工再次被一个消息震惊了：
李从瑞正在接受调查。
在52岁这个年富力强、充满更大可能性的年龄，做了十年总裁、二十七天董事长的李从瑞，仕途戛然而止。
一
李从瑞出生于1971年，26岁硕士毕业后进入中化集团，先后在上海石油储罐公司、中化国际实业、舟山国家石油储备基地公司工作，2009年进入中国金茂的前身方兴地产担任副总裁。
担任副总裁的同时，李从瑞当时还兼任北京公司总经理。刚刚到任两个月，还是个小公司的方兴地产拿下了广渠路15号地。两年后，广渠路金茂府问世了。
在金茂的发展历史上，最重要的项目有两个。一个是广渠路金茂府，这个项目奠定了金茂在高端住宅市场的地位，并成为金茂府这个产品系的发源地，以至于方兴地产把自己的名字都改了。
另一个重要项目，是长沙金茂梅溪湖。金茂在这里获得了巨大成功，并积累了片区开发的经验，他们将长沙梅溪湖模式作为了他们规模化扩张的利器。李从瑞当时的一个身份，是长沙公司董事长。
2013年1月，来到金茂三年零九个月后，李从瑞升任总裁。从2013年至2023年，他在这个位置上坐了整整十年，直到今年4月28日这天，金茂宣布李从瑞担任董事长。
十年时间，李从瑞把金茂从百亿销售额，带到了巅峰时期2021年的2356亿元。
李从瑞用自己亲手打造的两个项目得来的经验，为金茂逢山开路、遇水搭桥，在这个过程中，金茂的成长深深打上了李从瑞的个人烙印。
如果把金茂历年的销售额排练一下就会发现，金茂的业绩爆发是在最近五年内发生的。
2017年，金茂决定用三年时间跨越千亿。这个目标在2020年顺利完成。然后，他们打算再用一个三年，从两千亿跨越到三千亿。
对中国房地产行业来说，2017年和2020年都是特殊的年份。前者，是新一轮房地产调控开始的一年，后者，是疫情集中爆发的一年。
在错误的时间节点，李从瑞带领金茂发动了两次规模扩张。去年，中国金茂的销售额是是1550亿。这个数字，让金茂回到了三年前的水平。
业绩缩水只是一方面，很多问题也随着销售额下降全面暴露出来。在所长之前披露的李从瑞年终讲话里，他对金茂的反思集中在三个方面：
认识不到位。对2016年以来的各项调控政策，公司上下认识不足，错误的寄希望于调控放开、房价上涨，导致土地储备质量不高、销售不畅。
存量货值折损明显。现有存货连年折损，2022年折损率达8%，严重影响利润兑现。这既是市场研究、客户洞察不到位的问题，也是投拓团队没有落实“宁可错过一千，不可错拿一个”的问题，导致拿错地的现象一再出现。
滞重去化不足。卖易不卖难，导致存货结构持续恶化。
显然，李从瑞对金茂的剖析很到位，知道了错在哪里。但对金茂背后的中化集团来说，恐怕不是说承认错误就能了事的。
二
在金茂的发展历史上，有一个非常重要但可能被很多人忘记的重要事件，是平安入股金茂。
2019年7月26日，金茂控股股东中化香港向平安人寿和新华人寿分别出售中国金茂17.87亿股及1555.986万股公司股份，由此，平安持有金茂15.2%的股份，成为第二大股东。
据说，引入平安入股一事主要由李从瑞推动。当年，平安的人曾说：
我们投的就是李从瑞这个人。
在外界的解读中，要么是险资投资房地产，要么是国有企业混合所有制的又一案例。但在中化集团那边，对这件事有另外一番评价。
一直以来，作为央企中化集团旗下的上市地产平台，金茂有着不同于中化的经营风格与薪酬体系。
2021年，李从瑞的年薪收入是1162.7万元。当年，央国企地产公司的高管中年薪超千万的，还有绿城董事长张亚东、华润置地董事长李欣。
这是上市公司这种机制带来的红利，是纯央国企干部可望不可即的诱惑。
但李从瑞又有中化集团的工作经历，是体制内央企干部，这就带来一个很难回答的问题，他们到底是上市公司的职业经理人，还是央企干部？
很多中化以及金茂的人都知道，李从瑞担任二级单位正职多年，应该是厅局级干部，但他却是中化集团体系内是最特殊的存在：
享受厅局级干部的礼遇，但不接受厅局级干部的待遇。
可以为这种特殊性增添合法性的，就是混合所有制改革。在集团看来，推动混改一方面助长了这种特殊性，也带来了经营上的风险，容易冒进。
过去，金茂的迅猛增长的销售额是最好的说辞，但现在，集团担心的很多事都应验了，业绩也不再是个好用的盾牌。
有些事，集团似乎想要有个说法。
所长好奇地看了一眼李从瑞去年的薪酬，他的千万年薪已经大幅缩水，变成了363万。
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