摘要：
原创 慧净 叶檀财经 文/慧净 王五给我发微信说，德国房价近期下跌得厉害，感觉房子快没什么价值了。 王五在德国留学，毕业后又在一家金融机构工作，平常也会做做资产配... 微信号
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原创 慧净 叶檀财经
文/慧净
王五给我发微信说，德国房价近期下跌得厉害，感觉房子快没什么价值了。
王五在德国留学，毕业后又在一家金融机构工作，平常也会做做资产配置。
他说，德国联邦统计局数据显示，德国房价在今年一季度同比去年下跌了6.8%，已经连续两个季度下跌了。
其中，德国房价下跌最多的区域是大城市中心地段的别墅，平均下跌10%以上。价格太贵，没人愿意接盘。
而且，德国的新开工房屋数量和成交量也是持续腰斩，网站上挂的房子好多都是半年还没有成交，整个房地产市场一片萧条。
德国房价下跌的现象并不是个案，而是在全球各个国家都频繁上演的大戏。
这是为什么呢？
答案是：全球的利率太贵了！这直接的影响是我们持有包括房子、股票、甚至黄金、原油等资产的成本都在持续攀升。
工资决定消费（商品）水平，利率决定商品价格。
其实就是说，假如利率太贵，房子、股票、黄金等资产的持有成本将会大幅增加，资产价格容易下跌；
相反，假如利率太便宜，房子、股票、黄金等资产的持有成本降低，资产价格往往会发生上涨。
举个房产的例子，来进一步解释利率太贵，资产容易发生风险的逻辑。
2020年，全球大放水，王五在某个国家，以1.7%的利率，贷款200万购买一套房子，计划30年分期完成贷款，利息累计约为55万。
2023年，全球持续加息，王五所在的国家利率上涨至5.2%，因为房贷采取锚定央行的浮动利率，所以贷款利息也相应的发生变化，王五最新房贷利息累计约为195万。
这就是说，利率从1.7%上涨至5.2%时，王五的房贷利息从55万上涨至195万，上涨354%。
并且，王五195万的贷款利息接近200万的贷款总金额，即王五大部分时间还的都是利息，而不是贷款。
另外，利率从1.7%上涨至5.2%，王五承受不了高额贷款利息，想要出手房产时，发现没有了对手盘。因为，潜在的购房者也都纷纷因为高昂的利率，借不起房贷了（见下图）。
总结一下，利率太贵时，一方面没人借的起贷款，另一方面没人还的起利息；所以没有人愿意冒着高成本投资，更没有人愿意冒着高风险投机，市场成交逐渐萎靡，价格逐渐下滑，风险逐渐积聚。
贷款利率 数据来源：wind
值得注意的是，利率在上涨初期往往并不会对经济造成实质性的负面影响，更多的是心理层面、预期层面、情绪层面等的负面影响。
关键在于，利率上涨初期，价格往往大幅低于通胀水平。也就说，虽然我的借贷成本在增加了，但是我持有的资产涨得更快，所以，利率对于我的影响有限。
比如，利率从1.7%上涨至2.5%时，王五30年房贷累计的利息从55万上涨至约85万，上涨了30万；但是王五的房产价值从250万上涨至300万，上涨了50万。
也就是说，资产的上涨幅度大于负债的上涨幅度。所以，利率上涨初期对资产有实际影响，但是比较小，更多的是情绪（估值）方面的影响。
另外一个经典案例就是，2021年12月到2022年末的中国A股，虽然股市从高点约3700点，一度下跌至低点约2850点，最大下跌幅度超过20%。
但是，中国A股上市企业的2022年的整体利润并不差，并且分红力度明显加大。
这说明，中国A股的2022年实际业绩受到美联储加息影响较小，股市下跌更多的是受估值、情绪等方面的影响，而并不是因为基本面业绩的影响。
总结一下就是，利率决定房市、股市、黄金等商品的价格，并且利率在上涨初期对价格的影响往往是估值方面的影响。然而，利率上涨末期却是资产价格风险骤增的关键时期，对价格的影响也往往更加直接。
接下来，解释下利率上涨末期为什么是资产价格风险骤增的时期，为什么房市、股市、黄金等资产往往在这个阶段更容易发生价格下跌。
答案是：实际利率！
这句话的意思是：利率上涨末期时，利率水平往往在高位震荡，并且有进一步上涨的趋势；而此时，通胀水平因为数次持续的加息已经开始表现疲软，甚至持续小幅下跌。
利率水平将在某一个时刻高于通胀水平，从而使得实际利率表现为正，资产价格的持有成本高于持有收益。
解释得已经很通俗，但是仍然有点儿绕口。
简单说就是，利率上涨末期的某一刻，王五突然感觉房贷压力巨大无比，是因为房贷成本的上涨幅度突然超过房价的上涨幅度。
又比如说就是，利率上涨末期的某一刻，大家都愿意去持有债券，而不愿意去持有股票，是因为债券的利息突然超过股票的股息。
这个某一刻，就是实际利率为正的那一刻！
数据来源：wind
6月21日，美联储主席鲍威尔表示，将通胀降至2%还有很长的路要走。鲍威尔重申官员们预计年底前利率会略有上升，美联储将逐次会议作出决定。
美联储这一表态，推升了市场对于终点利率高度和持续时间的预期。同时，市场预计美联储7月加息25基点的概率为71.9%，调整后利率为5.25~5.50%，并维持到年底。
孤立地看美联储这个数据，感觉不出什么异常，第一感觉就是美联储要继续加息，并且利率水平好像还不低。
但是，结合着另一组美国核心通胀数据来看，就会发现大有不同。
美国核心通胀在2022年9月达到本轮加息周期的高点6.6%以后，开始随着美联储越来越高的利率强度，一步一个台阶向下走。
请注意！美国核心通胀2023年5月最新数据为5.30%。仅仅比美联储当下5.0~5.25%利率区间的上限高5个基点。（见上图）
此时此刻，美联储即使不在7月份加息，美国核心通胀大概率也会在6月发生自然回落，哪怕是回落小小的10个基点，美国的实际利率就会由负转为正，资产的收益将无法覆盖成本。
更何况，美联储7月份加息25基点的概率为70%以上。
虽然，美国10年期通胀指数国债（tips）早已经上涨至0以上；但是，它显然在新环境里并不能很好地表现出实际利率水平。
所以概括一下，美国的实际利率在7月底将基本毫无悬念的结束3年来的“负利率”；全球各项金融资产将迎来真正的大考验。（见上图）
数据来源：wind
最后，我个人觉得，2023年7月份，美国实际利率将会由“负利率”转向“正利率”。
将会是全球资产价格开始剧烈波动的一个重大拐点。
过去虽然有很多成绩，
2021年1月份全市场第一批在人民币6.3时配置美元，
2022年12月份全市场第一批在银行理财（债券基金）恐慌性回调时增加仓位，
2023年4月份全市场第一批在人工智能（ChatGPT）高位止盈，
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然而展望未来，却始终感觉如履薄冰。
希望各位能够提高警惕，调整好资产配置，适度增加债券（包括美债QDII）、3A同业存单等类现金产品，适度减少房产、股票、黄金等风险类资产。
当然，机构投资者由于有更好的风控、更多的对冲工具，可以适当配置军工、半导体等存在反转概率的赛道，及商品空头CTA策略等。
君子不立于危墙之下！也希望各位能够理性地降低收益预期，过好这个波动率正在加大的寒冬。
（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）
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