摘要：
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炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！
作 者丨李愿，张敏
编 辑丨曾芳，林曦，刘雪莹
7月10日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》（下称《通知》），决定将《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“金融16条”）有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。
“金融16条”中有两条政策规定了适用期限：
一是房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资方面，第4条明确，自该规定印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致；
二是金融机构配套融资支持方面，第8条明确，自该规定印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
由于“金融16条”发布于2022年11月11日，即政策已在今年5月11日到期。而最新《通知》明确，对于上述两项政策适用期限，均延长至2024年12月31日。
《通知》还规定，除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。
“‘金融16条’发布实施后，对保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险发挥了积极作用，取得了良好的政策效果。”两部门有关负责人在答记者问时表示，综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，央行、国家金融监督管理总局决定，延长有关政策适用期限。
一位接近监管人士表示，《通知》的出台将缓解房地产开发企业的资金压力，减少金融机构对房企贷款的风险担忧，进一步改善金融机构支持房地产市场平稳健康发展的政策环境。
东方金诚认为，在本轮稳增长政策发力过程中，稳楼市将是一个重要的发力点。预计着眼于引导房地产行业尽快实现软着陆，接下来在因城施策原则下，各地在适度放松限购限贷、加大公积金购房支持力度、减免房地产交易环节税费、引导居民房贷利率下行等方面，都将持续发力。
“若各类政策调整到位，三季度末楼市有望走出趋势性企稳回升势头，四季度房地产投资也将出现回暖。”东方金诚称，这不仅会有力提振整体消费和投资信心，激发经济内生增长动能，还能切实防范重大经济金融风险。
政策转向？
2023年以来，房地产市场一度出现回暖迹象，但进入二季度，市场复苏乏力，并影响到多个指标。
国家统计局的数据显示，今年1—5月，商品房销售面积同比下降0.9%，降幅在连续三个月收窄后，再度扩大。同期，房地产开发企业到位资金5.6万亿元，同比下降6.6%，降幅同样在连续收窄后再度扩大。
机构发布的数据显示，6月，市场交易同样不容乐观，房企的债务压力仍然沉重。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，市场走弱已是不争的事实。同时，今年房企债务集中到期，房企资金链继续紧张，并可能影响到保交楼。在此情况下，金融机构适度加大支持是十分有必要的，这两项条款期限的延长，相当于“用时间换空间”，对维持房地产业流动性将起到积极的作用。
具体来看，存量贷款展期、调整还款安排等措施，相当于对到期贷款进一步展期，房企的短期债务压力也有望得到减轻。而延长对商业银行的责任兜底期限，也有助于金融机构向房地产“输血”，并进一步利好“保交楼”。
债务展期的条款，相当于给了开发商喘息的空间。“这不仅有助于促进项目完工交付，在保交楼的同时，也有助于修复市场预期。”李宇嘉说。
但值得注意的是，此项调整并不意味着调控政策由“托”转向“举”。
两部门在答记者问中强调保持房地产融资“合理适度”、“推动行业风险市场化出清”。说明在监管层看来，房地产业风险仍在出清过程中，金融机构不会给予超量的信贷支持。
同样在7月10日，国家发改委主任郑栅洁在《学习时报》发表文章指出，防范化解重大风险。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具，确保房地产市场平稳发展。加强常态化专业监管，防范化解财政金融等领域风险。
分析人士认为，这一信号也说明，楼市调控“防风险、促稳定、保民生”的基本出发点并未改变，政策措施也不会有大的调整。
带给房地产多少喘息空间？
房地产开发贷款增速回升
“金融16条”发布以来，房地产开发贷款延续改善趋势，金融机构也进一步加大了房地产企业的支持力度。
央行季度金融机构贷款投向统计报告显示，房地产开发贷款余额同比增速自2018年三季度以来一直下降趋势，并在2021年三季度末达到了最低增速，为-1.51%；2022年一季度末、二季度末也均为负值，随后情况开始有所好转。
2023年一季度末，房地产开发贷款余额13.3万亿元，同比增长5.9%，增速比上年末高2.2个百分点。
“不能太乐观”
那么，“金融16条”的此项优化能在多大程度上利好楼市？
李宇嘉认为，商业银行贷款业务都是市场化自主运作的，两部委只是给出了鼓励的政策（不调整贷款评级），但商业银行仍将基于风险收益平衡的原则进行放贷，若存在债务关系复杂、缺乏货值覆盖、销售端继续疲软等因素，预计融资支持力度也不能太乐观。
分析人士普遍认为，这一政策有望为市场提供短暂的喘息空间，但行业流动性要想真正改善，仍将有赖于销售的恢复。而短期来看，市场的筑底和调整期恐怕还要一段时间。
不涉及适用期限政策长期有效
值得注意的是，除上述两项政策外，其他不涉及适用期限的政策将长期有效。
例如，“金融16条”第1条明确，应坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。这将继续打消原有的保国企，压民企的“方向性”思维。
“金融16条”第7条明确，支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
据了解，“保交楼”专项借款初期规模为2000亿元，目前各地已逐步发放第二期总额2000亿元的纾困资金（适用于2023年底前交付的已网签的商品房申请）。同时，相关部门给这笔资金设定了严格的使用条件：一、只能用于已售但逾期交付的住宅项目工程建设，商住公寓等不在保交楼范围内；二、房企申请专项借款需提供充足抵押物。
“在延续实施保交楼专项借款支持计划基础上，不排除三季度增加额度、乃至推出新的定向支持工具的可能。”东方金诚认为。
在“保交楼”专项借款之外，“金融16条”第8条明确，鼓励金融机构提供配套融资支持。鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。
此外，“金融16条”第13条明确，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，央行、原银保监会或央行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。
据了解，在“金融16条”出台之前，监管部门已经将房地产贷款集中度过渡期安排普遍延长两年，此次政策发布后，将有利于缓解相关银行房地产贷款集中度的整改压力，进而促进银行加大房地产贷款的投放。
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