摘要：
◎记者 张琼斯 近期多方面对于房地产密集发声，令市场对房地产金融政策的宽松空间充满遐想。从总体定调看，日前召开的中央政治局会议明确，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变... 微信号
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◎记者 张琼斯
近期多方面对于房地产密集发声，令市场对房地产金融政策的宽松空间充满遐想。从总体定调看，日前召开的中央政治局会议明确，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。
从潜在政策措施看，考虑到存量房贷利率较高，中国人民银行货币政策司司长邹澜不久前表示，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。而最新政策信号是，住房和城乡建设部近日提出，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
总体来看，这些政策着力点均是此前市场呼声较高、期待较大的举措。市场分析人士认为，下半年推动经济回升向好，稳地产政策仍有发力空间。预计上述政策的落地过程会因城施策，各地或许不会“齐头并进”、力度一致地实施，而是落地有先有后、力度有大有小。
政策松绑预期持续升温
近期，关于松绑部分房地产金融政策的预期持续升温。
“大部分城市房地产调控政策在周期高点时出台。”信达证券地产行业首席分析师江宇辉认为，在当前的地产周期位置，应该择机退出或优化相关调控政策。更多城市有望在限购限贷、首付比例、房贷利率优化调整上拥有更大自主权。
国泰君安房地产首席分析师谢皓宇表示，住房和城乡建设部针对房地产需求端的政策着力点，接近于市场预期。
在广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，本次住房和城乡建设部提出的措施明确，意在降低住房消费门槛和成本，释放住房消费需求。目前，热点城市刚需集中，换房人群庞大，降利率、降首付、降税收，能够改善预期并释放需求。
展望这些政策的落地，中指研究院分析称，下半年推动经济回升向好，稳地产政策仍有发力空间。住房和城乡建设部提出了政策优化方向，预计在主管部门明确政策措施后，核心一、二线城市的落地细则将加快出台。
李宇嘉预计，政策效果取决于各地后续推进落实情况，也有赖于金融财税部门后续政策实施。
“认房不用认贷”满足改善性住房需求
“2021年四季度以来，在‘因城施策’背景下，各地对首套房刚需的支持力度较大，但代表改善性需求的二套房还存在‘认房又认贷’、房贷利率‘刚性’加点、首付比例偏高等堵点。”平安证券首席经济学家钟正生认为，可以加大对改善性住房需求即“二套房”的支持力度。
招联首席研究员董希淼表示，过去一段时间，住房信贷政策调整集中在满足居民刚性住房消费需求上。但在较为严格的限购、限贷政策之下，居民改善性住房需求较难得到充分满足，这是当前住房消费难有起色的重要原因。
进一步落实好个人住房贷款“认房不用认贷”措施，有望进一步满足改善性住房需求。贝壳研究院称，“认房”或“认贷”是银行在发放个人住房贷款时评判首套房、二套房的标准，其中“认房又认贷”最为严格。
“认房又认贷”是指，有过购房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套房，适用于二套房的首付比例、房贷利率等标准。中指研究院称，二套房的首付比例、房贷利率及相关税费均明显高于首套房，阻碍了改善住房需求进入市场。
目前，一些重点城市实行“认房又认贷”。贝壳研究院称，在“卖一买一”的情况下，只要在全国范围内有过房贷记录，再次贷款购买的住宅都被认定为二套房。“认房不用认贷”可让这部分购房群体按照首套房标准贷款。而“认房不用认贷”，意味着只要名下没有房产，无论是否有住房贷款记录，均参照首套房的首付比例、房贷利率等执行。
贝壳研究院称，“认房不用认贷”可以降低换房成本，加快改善性住房需求的释放。从前期已取消“认房又认贷”城市的实际效果看，2022年3月郑州公布相关措施后，当月郑州二手房成交环比增长106%，其中改善性住房成交增长的贡献最大。
据悉，当前限购较为严格且执行“认房又认贷”政策的城市主要包括北京、上海、广州、深圳、成都、西安等10余个核心城市。
中指研究院预计，二线城市或率先调整优化至“认房不用认贷”政策，一线城市也存在调整空间。
中信证券首席经济学家明明认为，“认房不用认贷”可能先从一些“认房又认贷”的热点二线城市开始，逐步向一线城市过渡，仍然是因城施策模式，对房地产销售会形成比较明显的提振。
贝壳研究院认为，随着更多核心城市落实“认房不用认贷”政策，将进一步畅通换房链条，促进房地产市场良性循环。一方面，改善性群体将原有住房挂牌出售，增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环；另一方面，改善群体卖掉二手房后购买新房，可以促进二手房、新房的良性循环。
降低首套房首付比例和贷款利率
住房和城乡建设部提出，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率。
“从首付比例看，三、四线城市包括部分二线城市，已落地首套房首付比例为20%、二套房首付比例为30%，而一线和部分强二线城市的首付比例（尤其是二套房）仍然高企。”国金证券房地产行业首席分析师杜昊旻表示。
从房贷利率来看，根据贝壳研究院测算，7月百城首套房贷款利率平均为3.9%，同比下降45个基点；二套房贷款利率平均为4.81%，同比下降25个基点。
“通过降低首付、调低利率等举措，可以很好地打消购房者在门槛和成本方面的顾虑。”58安居客研究院院长张波表示，这些举措对于刚需购房群体来说，是年内值得期待的利好之一。
关于降低首套房首付比例和贷款利率的潜在路径，中指研究院认为，短期来看，一、二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降至20%下限，一线城市的首套房贷款利率加点数也存在下调可能。
李宇嘉认为，非热点城市或将首付比例降至20%。同时，非热点城市或全面启动“认房不用认贷”，也就是二套房也可能享受20%首付比例的优惠；热点城市可能下调已还清贷款的二套房首付比例。这将适应多数城市进入住房改善时期的供求关系新形势，可以有的放矢地支持改善性住房需求。
除了新增房贷利率，中国人民银行此前已释放了有关存量房贷利率的重要信号。董希淼表示，当前，存量房贷利率调整备受关注。如果阶段性下调存量房贷利率，将有助于减轻居民住房消费负担、提振改善性住房需求。他建议，通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则；各银行总行出台具体方案，明确“直接降”“间接降”的条件、标准、流程。具备条件的地方，可加大支持借款人将商业性房贷转换为公积金贷款，以进一步降低存量房贷利率。
明明预测，下一阶段或将出台的房地产金融政策包括：因城施策降低房贷利率的加点数值，从二线城市到一线城市逐步推进“认房不用认贷”、降低存量房贷利率等。在他看来，上述措施都具备可行性和政策信号。其中，因城施策降低房贷的加点数值自去年以来持续进行，未来还会有50个基点左右的下降空间。
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