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炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！
来源：地产K线
停牌整整15个月后，世茂集团终于达成了所有的复牌指引，让公司的K线图重新在港交所跳动起来。
7月30日，世茂集团（0813.HK）公告称，公司已经完成了去年7月15日联交所发布的5条复牌指引要求，包括刊发2021年-2022年缺席的业绩，以及完成前核数师罗兵咸永道会计师事务提出的关于4笔信托贷款的独立调查等。因此，公司将于2023年7月31日正式恢复股票买卖。
复牌后的大跌，是意料之内的事情。复牌当日，世茂一度跌超60%，最低报价1.44港元/股，而在停牌之时，世茂的股价为4.42港元。当日收盘，世茂集团报1.52港元/股，跌65.61%，总市值57.73亿港元。
世茂复牌首日的下跌与当日行情形成反差，7月31日开盘，港股内房股延续强势，盘中天誉置业涨超35%，富力、佳兆业涨超19%，美的置业、融创中国涨超10%。
不过让人意外的是，世茂旗下的A股平台ST世茂（600823.SH）出现一字涨停，报1.53元/股，涨4.79%。
根据上市规定，联交所可以可将已连续停牌18个月的证券除牌。而世茂的最后期限今年9月30日，当前成功复牌也意味着世茂摆脱了退市的风险。
截至目前，仍有20家内房股处于停牌状态。自今年3月以来，包括中国奥园、佳兆业集团、景瑞控股、融创中国等多家停牌的内地房企，成功实现复牌或取得复牌的关键进展。
两年亏损486亿元
世茂连续刊发的三份财报，将公司的经营状况展示了出来。两年内，世茂一共亏损了485.85亿元，万幸的是，公司还没资不抵债。
财报显示，2021年及2022年，世茂分别实现营收1077.97亿元及630.4亿元，同比分别下降20.36%及41.52%，期内的归母净利润分别-270.93亿元及-214.92亿元，亏损有所收窄。
截至2022年12月31日，世茂集团总资产达约6162.1亿元，总负债为5367.06亿元，净资产为795.05亿元。
可以发现的是，世茂2021年的营收较2020年同期下降不多，但归母净利润却同比下滑了314.55%，由盈转亏。除了毛利大幅减少外，还有一个重要原因便是落成物业的计提减值。
2021年，世茂的毛利为26.17亿元，而2020年同期为396.67亿元，同比下滑了93.4%。2021年内落成物业的计提减值高达235.65亿元，是毛利的9倍。这是世茂2021年出现大额亏损的主要原因。
减值计提在2022年对世茂的影响缩小，但公司的亏损并未出现明显收窄，而在2022年，世茂的毛利还有所上升。
2022年，世茂的毛利润为52.81亿元，同比提升101.8%，落成物业的计提减值已缩减至10.54亿元。年内亏损未明显改善的原因，是融资成本的飙升。期内，世茂的融资成本净额为151.18亿元，是2021年的5倍有余。
世茂集团披露了目前集团在建情况及资产等。截至2022年末，世茂集团在建面积约为3814万平方米。2022年竣工面积约为585万平方米。2023年，世茂集团在建面积及竣工面积预计将分别为约450万平方米及约600万平方米。
“并表”千亿债务
对于世茂集团补发的2份年度财报，核数师给出了“无法表示意见”的结论，对于中期报告则称“无法发表结论”。依据是，目前世茂仍面临较大的债务压力，以及一笔信托融资相关事项利息开支无法明确于何时做出。
先看世茂的债务情况，截止2022年末，世茂集团的总有息负债合计为2740.07亿元，较2021年末的2317.59亿元增长18.2%，而2021年的总借贷较2020年的1，451.43亿元增长了将近60%。两年内，世茂集团的有息债务增长了88.78%。
有息负债增加的原因，世茂集团给出了两点，一是2021年发行了一些新票据和获得了一些新融资，二是这两年合作伙伴提早撤回投资权益，导致合联营企业并表。
具体来看，2021年世茂集团合计发行过19.2亿美元的优先票据，提取过6.575亿美元及51.285亿港元的银团贷款额度，以及通过世茂服务发行本金总额为31.10亿港元的可转换债券。期间，回购了8.20亿美元的优先票据，偿还了银团贷款4.76亿美元及41.23亿港元。
简单计算，世茂集团于2021年增加的有息借贷净额应为12.815亿美元以及41.155亿港元。这些合计最多应该不超135亿元人民币。
而这两年里，世茂集团增加的有息负债为1289亿元，也就是说，有约1154亿元是所谓的合作伙伴提早撤回投资权益而增加的。值得一提的是，2021年底，瑞银的报告曾估算，世茂集团的表外负债约为1200亿元。
2022年末，世茂集团2740.07亿元的有息负债中，有1748.44亿元需在一年内偿还，公司手头资金为337.72亿元，其中171.90亿元为监管资金。期末公司的净负债率高达302.2%，现金短债比仅为0.03。
截止2022年末，世茂集团未如期偿还的借贷共计872亿元，直至财报发布日期，世茂集团未如期偿还的借贷已经达到了1，211亿元。
核数师提到的信托贷款，则是世茂集团与中信信托之间的一笔融资。2018年4月，世茂为开发深圳“世茂深港国际中心”项目，向中信信托获取150亿元的综合授信，当年获取的资金为132亿元，其中49.4亿元为增资款，中信信托关联公司获得项目公司30%股权；37.6亿元为股东贷款；45亿元是特定资产收益权贷款。
2022年3月，世茂集团向中信信托回购了项目公司30%的股权，作价49亿元，并 将 相 关 金额在财报中列为借贷。因此，世茂集团于2022年末确认应计利息拨备17亿元。
核数师无法证实中信信托出资的实质，也无法获得足够适当的审计证据，证明17亿元的利息拨备应在2022年度或者过往年度做出。
值得注意的是，去年3月，世茂集团原核数师罗兵咸认为世茂集团隐瞒一些信托贷款的存在，因而在辞职函中，罗兵咸要求对这些信托贷款进行独立调查，公布调查结果并采取适当的补救措施。
今年6月，世茂集团已经公布了4项信托融资安排的调查结果，其认为公司具备合理的商业理由使用信托安排，同时信托安排所得款项最终回拨至公司，并用于开发建设物业项目及日常经营。公司概无资金流出或挪用任何资金至个人账户的情况。
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