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炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！
来源：财经杂志
文|《财经》特派香港 记者 焦建
编辑|苏琦
虽具体折扣难以衡量，但相关楼盘作为新房均价低于周边条件类似的二手房屋，却是事实
从2023年初至今，随着复关等因素带来刺激，香港楼价曾在第一季度时迎来一定利好。但却在第二季度继续显现疲态。图为相关低价入市新楼盘所在的九龙地区“楼房森林”景象。《财经》记者 焦建/摄
能够以市价七折左右的价格买到市区的新楼而非二手房，是中国香港特区房地产市场8月酷热的天气里非常热门的“大事件”。
8月12日，当地较有实力的一家地产商推出的一栋新楼盘进行第二次出售。全部626间单位半天左右售罄。投下“深水炸弹”，是当地解读这一降价较为普遍的方式。价格这一稍显敏感的促销手段在多大程度上影响了销售，以及会不会有更多地产商跟进，相关话题仍在全城热议。
拿下近8年来中国香港特区首轮销售最多“冠军”的这栋新楼盘，名为“亲海駅II”。駅是“驿”的日本简体汉字，在港较常用。其位于油塘工业区东源道8号，楼花期长约27个月。所谓“平爆价”，是指其此次推出的626间房屋原价为呎价18200元（港币，下同。1000平方呎约为90平方米）。综合计算折扣后，折合平均呎价约为14868元。折扣后的售价为290万港币至1134.6港币。
在这一楼盘近期首次推盘时，132个单位的平均呎价则为1.34万元。翻查该地区相关房屋数据后可大致发现：上述相关价格与同区其他二手楼盘相比都便宜近二至三成，这也是所谓“地产商七折卖房”这一较为广泛流传说法的基础。
衡量房屋售价应综合考虑，楼层、景观和新旧均会造成差异。而该楼盘位于的油塘地区，正由原先的工业区转变为住宅区，多个大型楼盘正在开发。整体而言，虽具体折扣难以衡量，但该楼盘作为新房的均价低于周边二手房屋（基本条件类似）的均价，却是事实。
多重因素造就的“市区楼、新界价”，引发了前后两次超万人为此亲临现场“抢房”，高峰时排队人龙从周边的餐厅、商场延展至商场外的天桥和地铁站，是近年来香港地产业内较为少见的热闹场景。
市道不振，源于受此前数波疫情及外部连番加息等因素影响，中国香港特区经济和与之相关的地产界均受到较大冲击。以2022年数据来看，全年新房仅售出不足1万个单位。从2023年初至今，随着复关等因素带来刺激，香港楼价曾在第一季度时迎来一定利好，却在第二季度继续显现疲态。
新楼盘以每月数百间的速度缓慢售出，带来的影响是总量不断积压，目前地产商们手中已获“卖楼纸”却未推盘的新房总数，可能已超1.5万套（相关部门仍在处理中的单位数量则近1.8万套）。而根据当地房屋局此前公布的最新数据：未来3至4年，一手私人住宅总潜在供应量超过10万套。
市场总盘子的库存增加还是减少，是作为个体的地产商在制定新盘出售价格时候的核心要素之一。另一个核心要素，则是地产商对资金的需求和对利息的敏感度。有相关资料显示：目前地产商的资产负债比率，普遍在50%以下。粗看并不算高，但其资产里也可能会有部分是投资物业，假如以现金和负债进行比对，一些地产商的实际负债会更高。
按照当地模式，大型地产商在向银行申请贷款时，其利率大约在H+0.6厘至H+1.2厘。在美国开启加息周期前，超低的利率让地产商有非常强烈的“捂盘”“持货”能力。但在目前1至3个月HIBOR升到4.76厘至5.11厘的利息，则意味着不少地产商都有以低价吸引买家注意的意愿。
不同的地产商采取策略的不同，一个方面的差异是“先求量、后求价”，还是希望在情况变得更为紧张前尽可能出货。前述楼盘地产商以往的风格大多是市场遇冷时尽量“货如轮转”，减价促销。而对于其他地产商来说，则取决于几个主要因素。
首先，是当地有信心且有能力置地的买家总数仍有多少。从需求端来看，随着利息上升，则意味着每月还款的增加，有能力者减少。香港金管局近期推出了一系列的所谓“放宽逆周期措施”，其主旨就是帮助高收入家庭上车或者换楼。为此，其将1500万元以下自住物业最高按揭成数放宽至七成；楼价逾1500万元至3000万元以下的自住物业，按揭成数上限由五成放宽至六成。这是2009年推出相关政策以来首次针对住宅物业进行放宽。
虽然金管局放宽了贷款购房的贷款比例上限（降低首付总额），但对购房者供款占月入比例并没有放开，并非所有人都能受惠。目前港元定期存款普遍在4厘以上，物业按揭利率则仍处于3.625至3.75厘之间。而根据该局近期公布的《货币与金融稳定情况半年度报告》显示：香港家庭负债占本地生产总值（GDP）比率，升至去年底的95.5%，较2008年时上升近一倍。
买家总数“捉襟见肘”后买方市场终于逐渐形成的情况，可以从香港整体的二手房市场情况中部分得到体现。近期，随着一系列新楼盘以较低价格入市冻结购买力，香港多个地区的看楼活动总数所见，九龙、新界的一些地区甚至陷入“零看盘”状态。
其次，虽有已有地产商首先“劈价”入市，但其他家跟随与否，也取决于其手中的可售楼盘的实际成本情况如何。目前来看，不少可推售的楼盘的地基，是在3至5年前市场较为旺盛时以高地价拍下。而在其对后市仍有信心的情况下，小步微调或许仍是更为流行的选择。
积少亦能成多。部分业内人士则指出：如果有更多的地产商跟招，则意味着二手市场的价格下探压力增加，今年香港整体楼价已有幅度不同的下调空间。作为指向标，当地某地产代理商近期的一份报告显示：7月份整体住宅楼宇买卖登记录3065宗及265.91亿元，较6月分别下跌15.2%及20.9%。住宅楼宇买卖登记量较今年3月高峰的6690宗下跌超过5成，4个月累跌54.2%。
针对市场销售不畅的情况，市场中曾屡次出现要求“撤辣”的呼吁。并指出香港今年的实际卖地收益可能只有不足400亿元，将创下2008年以来的新低。但近期一系列相关政策的基调显示香港特区政府的取态仍是：当地总体房价仍超出一般市民的承受范围，在银行体系保持稳健情况下适度回调价格，有望让更多的市民实现安居乐业。
8月12日，香港特区政府房屋局局长何永贤在点评相关楼盘价格调整时则指出：目前整体经济环境仍在变动，当局须兼顾市民负担能力。以400多万元的单位为例，每月供款占家庭收入中位数的73%，较2003年起20年来的平均数的约50%为高，因此政府“需要小心考虑”。
责编 | 要琢
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