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炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！
来源：地产K线
“整体市场目前处于胶着状态，当前市场显然超跌了。”在2023年中期业绩发布会上，董事会主席郁亮如是说到。
2023年以来，虽有政策的不断出台，但房地产的复苏仍旧十分缓慢，楼市持续探底，让房企经营压力不减。
由此释放的强烈信号是，曾经以规模论英雄的时代彻底结束，“产品力”将是开发业务未来竞争的关键；同时，房企若想长久发展，将保证安全作为第一要务的同时，还需摆脱仅依靠地产开发的经营模式，谋求全面综合的发展方向。
8月31日，万科（000002.SZ）举行2023年中期业绩发布会，董事会主席郁亮，总裁祝九胜，联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海，联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全，执行副总裁、财务负责人韩慧华，执行副总裁、首席运营官刘肖，董事会秘书朱旭出席。
万科的上半年的成绩，足以呈现企业的抗风险能力以及强大的定力。期内，万科实现营业收入2，008.9 亿元，归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，营收利润保持行业领先水平。在行业环境剧烈动荡之下，万科继续坚守安全底线，财务状况良好，经营性现金流连续14年为正。
分业务来看，2023年上半年，万科开发业务实现合同销售面积1297万平方米，销售金额2039.4亿元，销售回款和销售金额总量相当，继续保持了一贯的高回款效率，开发业务结算收入 1，708.4 亿元，同比略微下降 4.5%。经营业务持续增长，全口径收入 267.3 亿元，同比增长 11.9%。
业绩会上，在谈及房地产市场形势问题时，万科董事会主席郁亮表示，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。房地产市场脱胎换骨需要比较长的时间，万科对当前市场的看法和态度，就是筑好最坚固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。
地产开发保持稳健，产品力成为制胜关键
房地产开发销售是万科最主要的营收来源，在2023年上半年，该业务虽受市场影响，但在百强房企中依旧名列前茅，并且于32个城市的销售额排名前3，已售未结合同金额达4884.4亿元，为未来业绩提供了坚实的保障。
万科之所以能取得丰厚的销售成果，与之强大的产品力有着密切关系。通过强化产品线建设，万科加快了成熟稳定产品模型的推广应用，以“拾系”产品为例，目前已在宁波、南京、苏州、合肥等多个城市落地应用，其中合肥“朗拾”实现取证去化率100%，苏州“朗拾”首开239套全部售罄，现金流9个月回正。
按期交付是房企经营信誉的最直观体现，也是购房者信心的主要来源。截至6月底，万科共计实现了超过9.2万套住宅的平稳交付。83个项目的客户在收房现场拿到房产证，进一步巩固了消费者对万科的信赖。
在土地投资方面，今年以来房企热情有所回升，但在选择上多偏向于一二线核心城市。万科秉持量入为出的投资原则，1-8 月累计获取新项目 32 个，均位于一二线城市，总规划计容建筑面积449.0 万平方米，项目总地价 718.6 亿元，权益地价总额约 431.0亿元。
执行副总裁兼首席运营官刘肖在业绩会上表示，过去两年，公司投资质量会比数量更重要。相信今年上半年的投资质量和效益一定会为公司发展带来一定助力。
截至2023年6月末，万科在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约 10，773.6万平方米，同时公司还参与了一批旧城改造项目，总计容建筑面积约382.7万平方米。充裕的粮仓为未来发展打下了基础。
经营业务优势巩固，做好下半场准备
经过2022年的至暗时刻的洗礼后可以发现，仅仅依靠地产一项业务已经不能支撑房企持续长远发展，如今依旧走在前端的房企，需要具备“多条腿”走路的能力。
万科在“多条腿”走路方面，可谓是最早的实践者及最先受益者。在房地产市场下行之际，经营性业务节节增长，让市场更清晰的看到万科转型的成果以及对万科业绩的支撑，也为公司下半场的竞争做足了准备。
管理层介绍，万科的经营性业务主要包括物业服务、物流仓储、租赁住宅、商业地产等，这些业务在2023年均有不俗表现。
万科的物业服务依托万物云平台展开，期内，万物云实现营业收入161.1亿元，同比增长12.2%。其中，万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现双位数增长，同时蝶城战略进一步推进，上半年蝶城内新增在管项目个数188个，并推进150个蝶城供应链改造，覆盖超过1000个住宅项目。
物流仓储业务方面，“万纬物流”为万科物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，目前综合实力位列行业第一梯队，上半年实现营收19.5亿元，同比增长17.0%。以泊寓为品牌的长租公寓业务同样在规模和效率上保持行业第一，期内实现营业收入 16.4 亿元，同比增长 10.6%。
商业地产方面，截至6月末，万科累计开业203个商业项目，建筑面积 1，118.3 万平方米；营业收入43.0亿元，同比增长 7.3%。
万科的经营不动产业务方向对、起步早、布局全、协同多，是在行业内遥遥领先的原因。未来在REITs等金融工具的持续带动下，万科经营服务业务或迎来快速发展。
保持财务健康，筑牢安全边际
财务安全，对于企业经营的重要程度不言而喻，爆发流动性问题的房企，多是因为盲目追求规模，而越过了财务安全的底线。
“万科是一家危机感驱动的公司，其实我们是长期坚持非常稳健的财务策略的，始终把财务的安全，财务的健康放在最重要的位置，这一点从来都没有变过。” 执行副总裁、财务负责人韩慧华在业绩会上表示。
截止2023年6月末，万科有息负债合计 3，213.6 亿元，占总资产的比例为 19.1%，其中无抵押无质押的融资占比近94%，公司净负债率低至49.5%。分融资对象来看，银行借款占比为 62.4%，应付债券占比为 23.7%，其他借款占比为 13.9%。
债务期限方面， 万科一年内到期的有息负债 457.0 亿元，较年初下降29%，占比有息债务 14.2%，为历史低位，一年以上有息负债 2，756.6 亿元，占比为 85.8% ，债务结构合理。此外，万科下半年并无境外融资到期。
同时，期末万科所持的货币资金达到1221.8亿元，对短债的覆盖倍数达到2.7倍，较2022年末提升0.6倍。
据管理层介绍，万科债务平均久期延长至5年，在美元加息背景下，万科主动地优化了外债配置，境外有息负债剔除汇率变动后较年初下降12%，外债占有息负债的比降至20%以内，充分展示了万科债务管理的能力，也为日后经营发展筑起了护城河。
融资方面，万科始终保持融资渠道畅通和多元化，是当前少数仍然能够完全凭借自身信用发债的房地产企业。期内，万科分三次完成中期票据发行，累计发行金额 60 亿元，最低票面利率为 3.07%（3 年期），年内新增融资的综合成本为 3.73%。7 月份，万科发行了 3年期的中期票据和3 年期的公司债券，发行利率分别为 3.07%和 3.10%。
对于市场所关注的万科叫停A股定增计划，管理层也在业绩会上做出解答。董事会秘书朱旭表示，公司的股价处于较低的价位，机构投资人对于低位增发表示担忧，对于现有股东的权益保障需要慎重考虑。另一方面，基于当下万科稳健的财务状况，其实并无需急于定增融资。
以下为万科2023中期业绩发布会问答实录：
Q1：今年中期业绩有一定的下滑，万科对全年之后的业绩是怎样预期的？就当期经营创造业绩的能力和规模是否已经见底了？
祝九胜：目前也在碰到行业调整的一个时代时期，整个行业的情况发生了一些深刻变化的。公司经营安全没问题，短期利润有压力，部分市场情况不太好。
万科近十年一直把开发经营服务三个并重当做主要的战略和策略，在碰到市场有压力的情况下，更能够坚定三者并重，开发、经营、服务三者并重的这种信心。万科最近几年一直把工作的重点放在三个方面，第一是以客户为中心；第二是强调公司的经营安全，强化公司的安全韧性；第三是提升业务能力。
总结就是一个中心，两个基本点。首先，以客户为中心，一定要自己去找客户，自己去获取客户，维持保有客户，这变成万科一切工作的出发点。在此基础上还要连接好洞察好、了解好客户，最终为客户提供他们愿意买单的好产品和好服务，只有真正的保有的客户，其他的事情才会有一个基本的保障。
至于从中长期来看，市场供需整体格局发生根本性的变化，过往靠高杠杆的模式难以为继，企业经营模式会发生深刻变化。长期来看，地产是国民经济的支柱行业，行业会回归正常的发展轨道。
Q2：今年以来，市场在年初的九阳春以后，从六月份开始出现了一个明显的下落，七八月份又进一步下滑，市场目前各方面都处在一种相对低迷或者是悲观的情绪当中，想请问管理层怎么看当下的一个市场形势，对后续市场有何预判？目前还需要一个什么样的政策的支持？
郁亮：整体市场目前处于胶着状态，当前市场显然超跌了，政策已在发力，希望尽快落地。相信在各方面的共同努力下，随着经济运行持续好转，对未来的预期逐步稳定，市场会回到健康合理的水平。
今天所有从业人员都感到前所未有的压力，看不清未来，每个人都不容易。从常识来看，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候，向阳的一面会格外引人注意，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现。
有新的业务机会，是指新发展模式带来的改变。过去，随着客户对美好生活需求的多样化，万科从以开发业务为主，转向了开发经营服务并重。即使是传统的开发业务，内容、模式也可能出现变化，商品住宅将在满足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营等也将是未来重要的业务领域。
对于万科自身，房地产市场脱胎换骨需要比较长的时间，万科将保持定力，不断努力。首先，未来无论什么业务，本质上都是能力的竞争，例如产品服务质量是否过硬、客户口碑是不是足够好、是否有足够优秀的合作伙伴等，万科在这些方面有基础，但还有继续完善和深化的空间。其次，房地产业务属地特点很强，一些大型综合性项目，对当地发展理念、城市空间规划、建设指标、建筑设计和建造、产业导入、多功能运营等方面有很高的综合要求，需要各方协同，共同努力，一起探索出可复制推广的路径。
万科对当前市场的看法和态度，就是筑好最坚固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。
Q3：财务上来看万科的毛利率或者说其他的盈利能力指标是否可以说现在已经是在底部了，未来来看这些盈利能力的一个情况是否能够尤其是开发业务的一个情况是否能够稳住或者说有所提升的？
张海：毛利率水平下降、是当前行业面临的共同问题，这两年市场超预期的下行，短期内销售毛利率较以往确实有更大的压力。随着这部分的销售资源逐步转入竣工交付，这些压力会在今明两年体现在结算业绩上，结算毛利阶段性还会有一定程度的下滑。万科在销售时是根据市场的供需关系进行了定价，如果市场恢复的周期比较长，销售毛利率确实会有一定的压力。
同时从去年开始，万科的新项目投资把关更加严格，投资质量明显提升，产品能力也有了非常大的提升，投资盈利是表现是比较良好的，新项目扣税前的毛利保持在20%以上的水平。基于以上，如果市场信心能够逐步恢复，我们相信经过一段时间的调整，开发经营业务的毛利率整体将稳定向好
Q4：万科在7月份的销售有220亿，同比下降，如果之后销售持续低迷的话，公司的现金流是否有压力？公司如何保证现金流？
韩慧华：万科高度重视经营现金流管理，回款效率始终保持行业领先，销售回款与销售总额相当，同时坚持量入为出，保持弹性运营，此外还会持续做动态压力测试和充分前置预案，以确保任何时点的现金流安全。2023年上半年，在覆盖一批优质新项目地价支出后，万科的经营性现金流仍然保持为正。
其次，万科始终保持融资渠道畅通和多元化，是当前少数仍然能够完全凭借自身信用发债的房地产企业。2022年至今万科累计发行信用债接近400亿，其中今年1-8月新增发行100亿，同时公司在开发贷款、经营性物业贷款、险资债权计划等渠道上依然畅通并保有弹性，得到监管机构与金融机构广泛支持。
第三，万科的债务结构在持续优化。截至6月底，公司短债457亿，较年初下降29%，短债占有息负债比降至14.2%，处在历史低位，现金对短债的覆盖倍数2.7倍，债务平均久期延长至5年。同时，在美元加息背景下，万科主动地优化了外债配置，境外有息负债剔除汇率变动后较年初下降12%，外债占有息负债的比降至20%以内。在融资结构持续优化的同时，公司的融资成本也保持低位，年内公司境内新增融资平均成本3.73%，较22年进一步下降15BP。
Q5：怎么看销售下降的原因？后续是怎么去平衡这几方面，以及设定销售目标和下半年的推盘计划。
张海：今年整体市场目前情况看还处于一个比较低迷的胶着状态。首先，城市和城市内板块分化加剧，从万科进入的城市看，有人口净流入，有产业基础的城市整体供求关系是保持稳定的。
1-6月份，部分城市的市场规模还有30%的增长，但另外一部分城市的成交规模价格就面临比较大的压力，有的成交量比去年缩减了30%左右，这部分城市的存销比普遍是偏高的。
预计它未来要花相当长一段时间去消化，同时在同一城市内也呈现了不同板块之间的分化，即使在一些市场表现比较好的城市，相邻板块的价格流速，有的地方也有10%和50%的差距。
第二个关于客户的特点，客户需求更加细致多元、注重高性价比和颜值。客服购房的时候对总价会更加敏感，对产品的功能性能的要求会更高，其中包括户型、室内装修、景观设备设施、物业服务在内的综合体验，他更看重。
第三是关于开发经营容错度，现在是一个项目的开发进入容错度是大幅的收窄，从投资研判、客户洞察、产品定位到操盘的效率，现在看来是需要一气呵成，这中间任何的断点和脱节都会带来难以承受的后果。
Q6：近期房地产的风险有所蔓延，那么万科在这个情形下应该怎么样部署投资的策略？特别是在保交楼和投资三方面如何平衡，同时万科今年新拿地的收益率的情况。
刘肖：过去两年，公司投资质量会比数量更重要。2022年，万科的投资强度（（投资额/公司总销售额）大概是22%，今年1-8月在28%-29%的水平，也是量入为出、合理的仓位。另外，这样的主动调整比较适应今天行业规模下降。
2023年1-8月万科一共投资32个项目，719亿总投资额。投资兑现度稳步提高到93%以上的水平。这32个项目动态开盘时间大概在5个月左右，我相信今年上半年的投资质量和效益一定会为公司发展带来一定助力。
韩慧华：安全肯定是底线。万科除了连续的保持经营现金流为正，那么也抓住市场机会去获取了一批项目，大部分的项目都会在今年的下半年在明年全部入市，这些项目又会在未来给集团贡献新的业绩，能够支持公司的一个持续的发展和持续的安全以上。
Q7：昨天晚上万科终止了 A股股票发行预案，终止的主要考量是什么？终止之后对万科的业务发展是否会有所影响，以及还会在后续适时考虑A股进一步竞争或者是其他融资？
朱旭：公司的 A股增发的申请正式提交监管部门之后，也得到了监管部门的大力的支持。这一次万科决定要终止这个增发，主要还是因为其实这一段时间公司的股价处于一个比较低的价位，有机构投资人对于在低位增发表示了担忧，对于现有股东的权益保障需要慎重考虑。
虽然证监会近期也出了新的政策，这对于房地产上市公司的破净破发和亏损其实都不影响它的再融资，但是公司董事会也慎重考虑到机构投资者的意见和建议。那么终止A股增发，其实公司会通过其他的渠道来筹集相应的资金来支持万科业务的一个健康的发展。
对于万科下一步会不会再启动增发的工作，朱旭表示，万科要适时的根据市场的情况，公司股价情况和投资者机构的意愿情况，来适时的提醒董事会股东大会进行审议。
Q8：当前市场消费水平是比较低迷的，万科怎么看待商业地产，是否觉得商业地产还是一门好的生意？万科把地产方面的一些商业项目委托印力管理之后的效果如何？
朱保全：商业地产投资整体的投资会比较重，然后回报周期比较长，但是2023年最重要的一个政策就是REITs的出台，这为整个持有型、经营性不动产带来了春天。
从消费的角度，现在社会上有各种不同的说法；从公司业务的数据以及整个社会消费数据来看，酒店的反弹是更好一些；从商业业态来看，餐饮大概有20%多的增长，然后黄金珠宝差不多有14%左右的增长，服装鞋帽也有超10%的增长，体育用品等等这些也都有增长，而这些都是今天在商业里非常重要的一个业态。
统一交由印力运营管理的进度一事，在去做项目委托管理上，目前进展得很顺利。今年上半年34个项目收入都有29%的增长，整体的定位也符合“专业的人做专业的事”。
Q9：最近境外市场的波动再度加剧，管理层是否有感觉到境外的融资环境有什么大的变化？接下来万科今明两年还有多少境外债到期，以及安排相关的兑付情况？
韩慧华：万科目前的融资都还是正常的，今年上半年到现在，万科在境外已经完成了150亿的再融资，得到了金融机构的广泛信任和大力支持。所以现在整体的融资还是一个正常的状态。
今年下半年万科是境外没有债务到期，明年主要是有三笔美元债到期，整体按照今天的汇率来看，可能整体折合人民币大概110亿元。万科已经对明年要到期的债务做好了充分的安排，目前的各项工作也在正常推进当中。
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