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21世纪经济报道记者 唐婧 北京报道 “太复杂了！”“能不能直接告诉我能降多少．．．”“为什么不统一直接降？”自8月31日中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存... 微信号
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21世纪经济报道记者 唐婧 北京报道
“太复杂了！”“能不能直接告诉我能降多少．．．”“为什么不统一直接降？”自8月31日中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》以来，不少网友在社交平台上咨询自己到底能不能享受存量利率调降的优惠，以及利率最低能降到多少的关键问题。
为此，21世纪经济报道记者根据权威信源及银行地产人士的采访整理了五问五答，尽可能以通俗易懂的方式还原这份构思巧妙的存量房贷利率调整方案。
Q ：如何判定自己的房贷是否属于“存量首套住房商业性个人住房贷款”？
A：《通知》明确，符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
有接近监管人士透露，可以申请调整利率的存量房贷类型包括两类，一是原贷款发放时满足所在城市首套住房标准的房贷，二是借款人当前实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉记者，不同城市的首套房认定标准是不同的，以近期执行“认房不认贷”的广州为例，符合“认房不认贷”政策认定的首套住房标准的借款人，均可向银行申请下调房贷利率，即居民家庭在广州名下无成套住房的，不论是否利用过贷款购买住房，均按首套住房认定。
一位房地产从业人士向记者表示，随着“认房不认贷”政策在全国逐步铺开，首套住房标准也正在发生调整，各地的具体执行路径可能还是要等商业银行的具体细则出炉才能明晰。
Q：个人和银行的谈判话语权比较弱，可以换一家银行申请存量首套房贷利率调整吗？
A：不可以。《通知》第二条明确，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
《通知》第三条表示，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。
这意味着借款人有两种方式实现降低存量首套住房贷款利率，一种是选择新发放贷款置换，另一种是协商变更合同约定的利率水平，但无论是哪一种方式借款人都必须要向承贷金融机构提出申请，将住房贷款转移到另一家银行是被不允许的。
另外，有接近监管人士透露，从调整结果上看，由于中国人民银行已经明确存量房贷利率调整的具体要求，即需要符合贷款发放时的当地房贷利率下限政策，预计这两种方式调整后的利率水平不会有明显区别，借贷双方可以通过协商选择其中任意一种方式。
至于个人和银行谈判话语权弱的问题，广大借款人不必太过担心。截至9月2日中午12点，6家国有大型商业银行和12家全国性股份制银行均已发布《关于调整存量首套住房贷款利率的公告》，将按照市场化、法治化原则，提供高效便捷的线上线下服务，按照通知规定，做好降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率工作，后续具体操作指引及相关事宜会通过官网、网点、微信公众号等渠道公布。
Q：如何理解“调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限”？
A：这是借款人最为关注的问题之一。综合官方文件和多方解读来看，新发放贷款利率中的加点部分，最低可以实现和原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限拉平。也就是说，存量房贷利率调整最多可以“抹平”银行在发放房贷过程中高于政策下限的“溢价”。
举例说明可能更为直观。以河南郑州为例，2019年10月至2022年5月，当地执行的利率下限水平为 LPR+5BP，而在2021年9月，郑州首套主流房贷利率曾经达到6.37%，按照当时的LPR水平来计算（2021年9月5年期LPR为4.65%），一位房贷利率在6.37%的借款人实际承担的利率水平为 LPR+172BP，高于当时利率政策下限 167 BP。
存量房贷利率调整新政落地后，该借款人可以向银行申请新发放贷款置换或协商重新变更利率，抹平这 167BP的加点溢价。具体来看，调整后的最新利率最低可以降至 LPR+5BP， 即在最新的5年期LPR基础上再加5个基点，为4.25%。
值得注意的是，2021年9月以来，5年期LPR四度下调共计 45BP，如果不考虑重定价周期的时点因素，这位6.37%“高位站岗”的借款人的最新房贷利率已经降至5.92%，而在存量房贷利率打折方案落地后还将降至4.25%。
以商业贷款100万、30年采用等额本息方式偿还为例，5.92%的房贷利率之下每个月月供是5944.17元，4.25%的房贷利率下每个月月供是4919.40元，相差超过1000元。
但也不是所有人都能享受到存量首套房贷利率调整的优惠。以北京为例，2019年10月至今，当地执行的利率下限水平为LPR+55BP，如果借款人的房贷利率本来就是LPR+55BP，则将无缘本次存量房贷利率调整方案。但如果借款人的房贷利率高于LPR+55BP，例如LPR + 60BP，则可以和银行协商抹去这5个BP的溢价。
一位接近监管人士解读，前些年房地产市场上涨较快，各城市按照因城施策原则确定当地房贷利率政策下限。同时，一些银行对房贷总量实施了控制，但居民购房热度高、房贷申请量大，供需出现了一定的错配，造成当时发放的房贷利率明显高于政策下限，也高于银行补偿风险的需要。当前房地产市场供求关系已发生重大变化，存量房贷利率在LPR上偏高的加点部分可适当下调。
另外，截至9月2日中午12点，中国人民银行31个省级分行已经全部公布近年来首套房贷利率政策利率下限的变化情况，借款人可自行查询官网公告或相关报道。
Q：2019年10月（LPR改革）之前的首套存量房贷，利率可以降至什么水平？
A：不少经历了个人房贷利率“换锚”LPR的借款人感到疑惑，本次存量首套房贷利率是否与自己有关。答案是有关。
2019年10月8日，个人住房贷款利率新旧政策迎来变换时点：新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。2020年3月1日至8月31日，借款人可决定贷款利率“换锚”为LPR（浮动利率）还是转为固定利率。
统计数据显示，99%的用户都选择了挂钩LPR的浮动利率，但也有1%的用户选择了固定利率形式，这两类人群也可以与银行协商调整利率水平，前提是当时或现在符合首套住房标准，且调整后的利率水平也需满足原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策的下限。
值得注意的是，尽管房贷利率于2019年10月才正式换锚至LPR，但政策利率下限却早已存在，例如，中国人民银行深圳市分行公布的《深圳市首套房贷利率下限历史调整情况公示》显示，2017年5月26日至2019年10月7日之间，深圳市执行的利率下限水平为基准利率的0.95倍。
然而，21世纪经济报道记者注意到，在中国人民银行31个省级分行当中，仅有上海市分行、深圳市分行、江西省分行、福建省分行和厦门市分行公布了2019年10月之前的首套房贷政策利率下限，其他地区则未公示。
另据央行主管报纸《金融时报》消息，2019年10月（LPR改革）之前的首套房贷，利率理论上可以到当时所在城市的政策利率下限。具体执行时银行会根据各省级市场利率定价自律机制确定的首套房贷利率政策下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的利率水平。考虑到政策延续性，预计大概率是与LPR改革后的标准统一，即绝大部分城市为不低于LPR。
记者还注意到，这份存量首套房贷利率调整方案还留有一些悬而未决的问题，有待商业银行的具体操作细则进一步厘清。例如，没有公示2019年10月以前首套房贷政策利率下限的地区应该如何操作；再如，2023年1月以来，部分城市在因城施策的原则下已经取消首套房贷利率下限，这些地区又该如何调整。
Q：什么时候可以申请？
A：9月25日是一个关键的时间点。《通知》指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，或者协商变更合同约定的利率水平。
《通知》还称，各金融机构要抓紧制定具体操作细则，做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，确保本通知有关要求落实到位。
谁来监督？《通知》明确，中国人民银行和金融监管总局各分支机构要将本通知立即转发辖内地方法人金融机构，督促贯彻执行，有效维护市场秩序。
（作者：唐婧 编辑：周鹏峰）
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