摘要：
无论是新房还是二手房，市场对新政的反应都比较平稳。居民从恐慌型购房变为理性型购房 文｜《财经》研究员 王文彤 任德辉 编辑｜余乐 从8月开始，一个多月的时间里，全... 微信号
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无论是新房还是二手房，市场对新政的反应都比较平稳。居民从恐慌型购房变为理性型购房
文｜《财经》研究员 王文彤 任德辉
编辑｜余乐
从8月开始，一个多月的时间里，全国已有超40城落实“认房不认贷”政策，多个城市优化或取消限购政策。
各地市场反馈的效果究竟如何呢？趁着周末，《财经》走访了多地新房售楼处，发现市场对政策的反应没有想象中那么明显。优质项目仍然排起长队，冷清的项目还是门可罗雀。
二手房市场方面，客户和业主的心态也变得更加理性。挂牌量有所上升，但成交量、成交价基本稳定。优质项目有微小涨幅，“老破小”仍然半死不活。
多位专家和中介均表示，这一轮政策调整主要是针对二手房市场和改善型需求群体。他们认为，还是要等着更多的二手房出手，市场转起来，形势才能好转。
新房对市场的反应较小
9月下旬的一个周末，朝阳区“金隅望京云尚”的售楼处内人流量不少（见头图）。很多夫妻带着孩子一起来看房，孩子们围着沙盘快乐地跑来跑去。
金隅望京云尚位于朝阳区来广营北路、望京商圈附近，2023年6月开盘，预计2025年11月交房。该楼盘属于“改善型新盘”，以三四居户型为卖点，主打满足家庭更好的居住和生活需求，价格在1100万至1400万之间。目前该楼盘第一期的五栋楼房子已经剩得不多，三居户型卖得更快，还剩不到10套。
销售人员介绍说，该楼盘在6月刚开盘时卖得比较快，9月“认房不认贷”之后没什么变化。“只能说政策落地之后，有些客户出手的决心加大了。但是如果原来就没有购入打算的，还是不会来买。”他说。
《财经》又来到了曾经走访过的京投发展·北熙区售楼处。该精装修楼盘位于朝阳区东五环自贸CBD区，2023年6月开盘，预计2025年底交房。二期开盘一共四栋楼，目前已经卖得差不多了。
下午两点多，门外已经排起了看房长队。销售人员介绍说，北熙区一直是朝阳区热度最高的楼盘，网签量和成交量名列前茅。销售人员介绍说，虽然9月份卖了170套左右，情况还不错，但与以往相比速度没有明显加快。
当问及价格，销售人员表示，他们从开盘以来一直没有涨价，目前成交的二居室还有两个点左右的折扣。“我们项目的关注度比较高，不能随意涨价。”他说。
除了一线城市，热门二线城市的房价也备受关注。以杭州为例，今年6月份以来，杭州市陆续推出了放宽限购，完善“认房不认贷”等多项利好政策。克而瑞数据显示，第38周（9.11-9.17）内杭州新房成交面积13.6万平方米，环比涨幅为26.4%。
新房市场在不同区块内的市场热度存在差异，市中心内（如西湖区）优于周边地区（如余杭区），但成交量受9月新政的影响都不明显。
西湖区链家中介表示，进入9月后，由于解除认房不认贷、放松限购等政策很少惠及市中心新盘的买家，该区域内新盘的成交量并未出现变化。
与市中心新盘相比，9月份周边地区的新盘市场则显得动力不足。余杭区中介表示，华昭府，星创云城府等周边区域新盘在七、八月份迎来销量高峰，于9月出现下滑。
中介表示，周边地区新盘的主要买家以年轻人为主，他们普遍刚来杭州不久，社保缴纳状况、工资水平都不足以在市区内购买新房，部分买家就会选择购买周边地区配套设施完善，价格低于市区的新盘。
但是9月新政一出，他们的心态也发生了变化。“有的购房者在等，想着万一能有更利好的政策出台，就可以一步到位购买中心城区的房子。”他说。
从整体的市场数据来看，一、二线新房情况都有一定回升。根据克而瑞数据，2023年第38周（9.10-9.17），各能级城市成交环比回升，一线城市指数回升好于二线城市。
具体来说，一线指数环比增长15.71点至67.98，北上广深4城均回升。二线成交指数环比增长3.48点至45.88，成都、青岛等保持微增，杭州、重庆、南京等回升幅度超过20%，而武汉、宁波成交环比转降。
根据中指研究院监测，9月18日至20日，北京、上海、广州、深圳新房成交套数比上周前三天继续增长，但绝对规模仍为2023年以来周度销售面积低位。
根据房天下APP访问数据，各地在政策出台当周项目访问量普遍提升，但第38周（9.11-9.17）多地项目线上访问量下滑，显示客户置业整体仍较为理性。
短期来看，核心城市新房成交量有望延续回升态势，“金九银十”市场规模提升。随着前期积压的购房需求释放完成以及“卖一买一”住房需求平稳释放，核心城市成交量或逐渐趋稳。对于全国市场来说，居民收入预期尚未恢复，全国房地产市场整体依然面临一定压力。
二手房进入稳定期
“这些老破小的二手房，多余的价格水分基本被挤干了。房龄十年左右的次新房的情况还稍好一点。”一位深耕北京八里庄地区的链家中介对《财经》说。
9月23日下午四点左右，《财经》跟随链家中介来到位于朝阳区石佛营附近的八里庄北里小区。这里的房龄普遍在20年以上，居民以老年人为主，2021年老旧小区改造后，楼体表面经过了重新粉刷。
链家中介介绍道，新政对这个小区二手房的成交量没有太大影响，依旧维持在每个月10-15套左右，成交价也没有太大变化。
“现在想卖这里房子的业主，利率和政策并不是他们的第一考虑，最主要的原因是这里的房子满足不了他们的生活需求。”他说。
该中介回忆道，北京新政出台后，二手房确实有一周的“蜜月期”。“刚出政策的那个周末，两天内整个北京一共成交了1800套左右，成交的多是次新房。结果第二周又回到原点了。”他说。
他也分析，这可能是因为二手房彼此之间可替代性大的原因。“最近成交的还是一些着急卖的房子，但是谈价空间也不大。二手房就是这样，就算错过了今天这个你比较心仪的房子，过不久也会出现类似的。”
杭州各个区域的二手房之间也存在较大差异，不同之处在于，区域对二手房情况的影响更大，一些周边城区的次新房价格反而不如中心城区的老破小。西湖区二手房中介表示，市中心二手房虽然以老旧小区为主，9月成交量也仍然出现了20%左右的上涨。
他分析道，一是“认房不认贷”政策降低了买家的购房门槛，部分买家能够承担起市中心房源的价格，二是老房子的降价幅度比次新房更大，买家更愿意出手。
另外，该中介表示，9月政策出台后，卖家能够实时观察到看房量的上升，心态上有些波动。“还是得看是不是着急卖，如果着急的话就可能降价。但如果不着急，心里的议价空间就会减少。挂190万的房子，可能原先170万愿意卖，现在可能要到175万。”他说。
根据贝壳研究院数据，一二线城市的二手房市场呈现“量升价稳”的局面。一线城市中京沪表现强于广深，二线城市中武汉、苏州、合肥、南京等城市表现突出。
根据中指研究院测算，二手房的绝对规模仍处在今年2月以来周度低位。根据房天下APP访问量数据，政策出台当周周末各地项目访问量普遍提升，但第二周后多地项目线上访问量下滑。
整体上看，各地优化“认房不认贷”政策及其他限购政策带来的首套房及换房需求入市需要一定周期，因此政策出台后市场情绪在集中释放后趋稳，表明购房者整体仍较为理性。
分化加剧
在与多位中介、专家的交谈中，我们发现不论是一手房还是二手房，不同城市、不同片区甚至同一片区不同项目之间的差异都很明显。他们普遍认为，不同城市间的差异，最主要原因在于之前的政策松紧程度不同，被抑制的购房需求不同。总体来看，一线城市市场情绪回升普遍高于二线城市。
中指研究院市场研究总监陈文静分析道，在“认房不认贷”政策落地前，多数二线城市执行政策限制条件已较为宽松，政策对市场的带动效果较为有限。
以武汉为例，武汉在8.31“认房不认贷”落地前，已放开二环线外限购，整体政策处在较为宽松状态，此次政策优化对市场带动效果整体有限。此外，若新房库存规模较小，二手房市场对政策反馈一般更迅速。
一线城市的政策普遍更为严格，短期释放的购房需求也要更多。一线城市中，北京、上海在新房、二手房市场整体表现仍好于广深，这与它们各自的房价预期、城市基本面、住房需求支撑度密切相关。
清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟也认为，未来的房市分化会更加严重。他表示，过去市场比较景气时，容易出现政策稍有变动居民就立刻购房的恐慌型购房现象，但这种情况现在已经不再出现。
现在，居民购房时更加理性，整个市场还在缓慢修复前期被压制的需求中，房价和成交量的涨幅都很温和。不论是新房还是二手房，未来都是品质更优的项目会更受青睐，老破小项目也许会无人问津。
他们同时表示，居民更应关注长期的市场变动。一是短期的数据变动受多种因素影响，波动较大，不具备指向性；二是理性消费需求的释放本身就需要更多时间。一时的政策刺激所产生的差异，随着全面被抑制的需求逐渐入市以后会逐渐消散，之后不同城市的情况会由自发的合理需求决定。
对于后续的政策调整，多位专家都给出了相同的看法——供给端盘活闲置地块，支持企业融资，优化限价政策；需求端继续落实完善各地已经发布的房地产政策，并调整一些现在已经不合理的政策，比如普通住宅和非普通住宅的认定标准。此外，因城施策、因区施策可以进一步细化到因项目施策、因群体施策。
“加强政策的细分度、指向性、安全性后，我们更需要的是给市场更多的时间和耐心。”吴璟说。
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