调查称大部分投资者认为美国写字楼价格将暴跌，最早明年下半年才触底

摘要： 　　最新的Markets Live Pulse调查显示，大部分投资者认为美国写字楼价格即将崩盘，商业房地产市场至少还将面临9个月的下跌。　　在接受调查的919名受访者中，约三分...

　　最新的Markets Live Pulse调查显示，大部分投资者认为美国写字楼价格即将崩盘，商业房地产市场至少还将面临9个月的下跌。

　　在接受调查的919名受访者中，约三分之二的人认为，美国写字楼市场只有在严重崩盘后才会反弹。更大比例的人表示，美国商业房地产价格要到2024年下半年或更晚才会触底。

　　这对1.5万亿美元的商业房地产债务来说是个坏消息，据摩根士丹利称，这些债务将在2025年底前到期。再融资并不容易，尤其是约25%的商业地产是写字楼。商业地产价格Green Street指数已经从2022年3月的峰值下跌了16%。

　　美国商业地产的价值正受到美联储激进紧缩政策的沉重打击，这提高了拥有房产的一项关键成本——融资成本。但现在寻求抛售风险敞口的银行发现，几乎没有令人满意的选择，因为没有多少买家相信市场已接近底部。

　　巴克莱银行（Barclays Plc）的分析师Lea Overby表示：“没有人想在巨额亏损的情况下出售。这些房产在很长一段时间内都不需要出售，这意味着持有者可能会尽可能地推迟出售。”

　　加剧这一困境的是美国地区银行的压力。高盛集团3月份的一份报告显示，截至2022年，地区银行持有约30%的写字楼债务。美联储的数据显示，在硅谷银行（Silicon Valley Bank）和签名银行（Signature Bank）倒闭后，截至8月份的12个月里，小银行的存款减少了近2%。这意味着银行融资减少，放贷能力下降。

　　高利率带来的痛苦可能需要数年时间才能渗透到美国商业地产的所有者身上。例如，写字楼的投资者通常有长期固定利率融资，其租户也可能受到长期租约的约束。

　　穆迪今年3月发布的研究报告显示，要到2027年，目前已生效的租约才会转为较低的收入预期。如果目前的趋势保持下去，到那时，收入将比现在低10%。

　　巴克莱的Overby表示：“当利率发生变化时，美国房地产往往会经历一个缓慢的清算过程。写字楼部门深受困扰，这需要很长时间才能解决。”

　　除了高利率，写字楼还面临着租户减少或迁出的问题，这一趋势在美国尤为明显，与欧洲或亚洲相比，美国的上班族更不愿意入住写字楼。对重返办公室的抵制部分可以归因于通勤的痛苦。超过40%的MLIV Pulse受访者表示，如果有更好的公共交通选择，他们才会更频繁地来办公室。

　　约20%的受访者表示，他们在大流行期间搬到了远离办公室的地方，只有3%的人对自己的逃离感到后悔。近三分之一的人表示，他们的通勤时间比新冠疫情之前更长，可能是因为他们搬家了，或者是因为大流行时期的交通服务削减。