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上海楼市有待复苏,10月二手房成交量1.3万套

admin 2023-11-03 6
上海楼市有待复苏,10月二手房成交量1.3万套摘要:   在如愿迎来“金九”后,上海楼市“银十”似乎失约了。  以新房为例,上海链家研究院的监控数据显示,10月份上海全市共成交新建商品房4721套,环比下降58%,同比下降7%;成交...
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  在如愿迎来“金九”后,上海楼市“银十”似乎失约了。

上海楼市有待复苏,10月二手房成交量1.3万套

  以新房为例,上海链家研究院的监控数据显示,10月份上海全市共成交新建商品房4721套,环比下降58%,同比下降7%;成交金额408亿元,环比下降31%,同比增长15%。

  从成交价格来看,则有所上扬。数据显示,10月份上海新房成交套均总价863万元/套,环比增长63%,同比增长24%;成交均价72550元/平,环比增长47%,同比增长20%。

  上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为,这是由于10月供应量回落,所以成交环比出现下滑。受供应结构影响,成交中高均价、高总价房源占比增加。此外,10月份内中环间成交占比增加。

  供应方面,上海10月份新增供应金额601亿,环比下降18%,同比增长56%;新增供应7513套,环比下降27%,同比增长3%。

  从成交区域来看, 10月份外郊环间成交2266套,占全市总成交量的48%;内中环间成交占比21%,出现明显增长。2023年前10月,外郊环间成交占比51%,较去年增加了4个百分点,郊环以外减少了7个百分点。

  10月份中高端项目继续成为成交前十榜单上重要构成部分,尤其是单价10万元以上的高价房项目,榜单中有5个单价10万元项目,比9月份多1个,较为典型的是徐汇的“汇樾庭”和“玖珑庭”。此外,关注度颇高的静安天悦、前滩百合园也已售罄。

  整体成交数据下行,但也不乏迎来“银十”的房企。一名房企人士告诉界面新闻,从新房项目销售来看,上海的成交基本达到预期。“但10月份复苏一般,只能说没有那么差了。”

  二手房成交同样不乐观。“行业都哭了,虽然是在预期范围内。”一位负责二手房交易的业内人士表示,今年10月上海二手纯住宅成交总套数才13242套,但去年10月都是16473套,高于二手房成交1.5万套的荣枯线。

  一名二手房中介门店店长也告诉界面新闻,10月份上海二手房市场很一般,所在门店的成交也很差,“经济环境不好,购房信心还是没起来。”

  而且,在这期间以价换量的情况较多。以徐汇龙华板块附近一套房源为例,今年8月中旬挂牌价格650万元,9、10月6次调价,现挂牌价529万元,总降价幅度100多万元。

  这在部分二手房中介销售人士眼中属于市场正趋向稳定。“前几年疯涨的泡沫基本已经去得差不多,现在成交价格和成交量也稳定下来了。”

  据网上房地产官网显示,10月份上海二手房成交量共计约15084套,其中纯住宅按照9成的比例来算,约1.35万套,几乎是跌回到8月的成交水平。

  业内人士认为,10月的黄金小长假导致开局低迷,10月1-6日的日成交量在200套之内,对交易量有一定影响。而且在挂牌量持续增加的情况下,成交活跃度并不算高。

  据网上房地产挂牌数据显示,今年10月二手挂牌量最高的时候,超过43万套(包括重叠房源)。链家内网挂牌总量也是一路呈上升趋势,10月下旬的挂牌量保持在16.3万套以上。

  同策研究院研究总监宋红卫向界面新闻指出,10月份二手住宅成交量1.3万套左右,环比9月份下滑15个百分点左右。“认房不认贷政策的出台,很多置换性的需求尤其是首套置换需求增加,导致挂牌量大幅上涨,给二手房造成较大的压力。”

  此外,部分笋盘带动预期下行,目前可以看到核心区域的豪宅项目开始大幅降价,原来静安单价10万左右的小区,当前有8万左右的挂牌价。购房者预期也在下行,也就是说目前成交的都是低于挂牌价的“准笋盘”项目,部分房东不忍心大幅折价,也有双方博弈的影响。

  宋红卫认为,从楼市的前导性指标来看,目前仍然存在下行的压力,预计四季度二手房市场仍然较为低迷。

  值得一提的是,业内对于政策的预期也开始走低。“一是上海出政策的力度不会很大,而且出来的意义也不是特别大。”

  10月24日,上海只对金山区出台了“定向松绑”政策,在同时符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非本市户籍人才,按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的,可购买1套住房,且购房资格由居民家庭调整为个人。

  镜鉴咨询创始人张宏伟认为,金山区为上海远郊区域,现处于市场下行调整周期,基本上还是一个封闭型的房地产市场,客户主要是区域内消化,很难有市区客户外溢过去。此番定向宽松限购,主要目的还是为了金山楼市去库存。

  10月28日,上海人大通过决定,赋予青浦、嘉定、松江、奉贤、南汇等五个新城更大的发展自主权。基于此,相关业内人士猜测,上海的五个新城正处于功能提升的关键时期,楼市政策后续可能继续优化。

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