摘要：
“做空”流言还是波及到了头部房企——万科。一直被视为行业标杆的万科，正在面临8年前股权争夺战以来的最严峻战事。10月底，万科遭遇密集看空，股债罕见异动。10月31日，万科A盘中... 微信号
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“做空”流言还是波及到了头部房企——万科。一直被视为行业标杆的万科，正在面临8年前股权争夺战以来的最严峻战事。
10月底，万科遭遇密集看空，股债罕见异动。
10月31日，万科A盘中股价下探至11.22元/股，几乎回到2015年12月“宝万之争”时的水平；“21万科02”“20万科08”跌幅超过17%。另外，根据DM查债通，10月下旬以来，万科多只美元债收益率大幅度上升，多只债券收益率升至50%左右，最高接近60%。
面对股债的非理性波动，11月6日，万科罕见召开三季度业绩说明会，境内外超过150家金融机构参会。
这是一场非比寻常的“战斗”，透过出席人员的规格可见一斑。深圳市国资委主任王勇健，深圳市国资委党委委员、二级巡视员叶新明，深圳地铁董事长辛杰，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、首席财务负责人韩慧华，走到台前。
万科不是独自在战斗。深圳国资委表态，如有需要或遭遇极端情况，有充分信心、足够的资金资源和工具帮助万科积极应对。刚刚履新万科董事会副主席的辛杰也表示，将坚定与万科站在一起，已准备好丰富“工具箱”给予支持。
深圳国资委和大股东深铁的力挺，无疑给予市场传言有力反击。但是，正如郁亮所说，市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。只有销售端恢复，实现正向“造血”， 万科乃至全行业才能真正走出风暴。
“自始至终与万科坚定站在一起”
国资如此立场鲜明地力挺企业，实属罕见。业内分析认为，这说明此次面对来势汹汹的做空势力和市场过度的恐慌情绪，深圳国资选择与万科共同面对，体现了国资大股东对万科的高度重视。
万科是深圳国资体系的重要成员。深圳国资将万科纳入统计报表范围，万科总资产、营业收入、利润总额在深圳国资中占比均超三成以上，其经营发展对深圳国资具有重大影响。
因此，在150多家境内外金融机构面前，深圳国资选择力挺万科，给予了前所未有的支持。
深圳国资表示充分认可和信任万科团队的专业性，万科长期坚持稳健的经营策略和财务政策，具备足够的安全性，并未出现传言所说的财务风险、管理风险。如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。
深圳国资委还提出具体的支持措施：在坚持市场化、法治化的原则下，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险，包括但不限于通过受让、合作开发等方式加快推进万科大型城市更新项目开发建设；通过协同、合作等方式，提高万科持有的各类投资性房地产的流动性；配合万科优化长期股权投资结构；积极组织市属国有企业市场化方式参与债券认购等工作；积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。
深圳地铁也表示坚定与万科站在一起，已准备好丰富“工具箱”给予支持。
“深铁对万科的实质性支持过去从未间断，未来更加强化。”辛杰说，深铁已经准备了丰富的“工具箱”，将根据市场情况进行有序释放以支持万科，包括以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元；同时积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券，提振市场信心。
“万科背后是深圳地铁，深圳地铁背后是深圳国资，本次出任万科集团董事会副主席也充分地体现了深圳国资对万科的信任与支持，深铁自始至终都将与万科坚定地站在一起。”辛杰强调，深铁长期持有万科股票的初心不变，所谓“大股东将减持万科”，是别有用心的谣言。
镜鉴咨询创始人张宏伟认为，大股东深铁对万科的支持力度不会小，“比如进一步增持万科，或回购万科的股票，或直接为万科注入资本金，使万科有更强的体能可以穿越这轮市场周期；或为万科公开市场直接融资提供更多的信用背书，确保万科资本市场融资渠道畅通；再比如，利用深铁的优势，进一步注入TOD类优质土储，确保在当下万科的房地产开发业务可以持续增长等。”
“仅仅是以上三大类的支持措施就已足以。因此，我们没有必要担心万科未来会怎么样，我们要相信大股东对于万科的支持，也相信万科可以安全穿越这轮市场周期。”张宏伟表示。
“黎明前总是最冷的时候”
从公司基本面来看，万科并未到危急时刻。
万科管理层在业绩说明会上分享了公司三季度最新经营情况。在房地产行业艰难形势下，万科依然保持了稳健的经营和财务状况。
今年10月，万科实现合同销售面积约200.0万平方米，合同销售金额约318.3亿元，同比持平，且连续两个月销售额接近320亿元。今年1-10月，万科累计实现合同销售面积约2018.4万平方米，合同销售金额约3124.4亿元，累计降幅进一步收窄，销售规模继续保持在行业第一梯队。
今年第三季度，万科实现营业收入约894.16亿元，实现规模净利润37.51亿元。“能够在当下市场情况下还有利润，实属难能可贵，应该为万科在市场调整周期下的经营结果表示肯定。”张宏伟表示。
现金流层面。截至今年三季度末，万科持有货币资金约1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍。万科管理层表示，公司对于境内外债务一定会保障如期兑付，市场完全不需要为此担心。
融资层面，万科与主要金融机构保持了长期战略伙伴关系，融资渠道仍然畅通。今年1-10月，万科新增融资金额超过850亿元，其中境内新增融资平均利率仅3.64%。万科管理层强调，万科一直保持常态化的日周月季滚动现金流管理和压力测试，对资金情况实时可知可视可控，通过前置预案，确保公司安全。
对于近期外界关注的美元债问题，韩慧华在今年中期业绩会上曾做过正面解答。她表示，对于2024年到期的3笔美元债，万科已提前从三方面做好充分的准备：一是境外自有资金方面，万科于境外持有数十亿的自有资金可用于偿债，二是万科的境外平台前期投资了境内外项目，项目分红、回购、退出等都能提供充分的资金，三是通过银行端市场开展境外融资，万科8月已获取发改委2024年再融资中长期外债额度，并已启动与相关银行的沟通。
“从上述情况来看，万科早已未雨绸缪做好了规划和安排，因此完全没必要为万科的美元债感到担忧。”韩慧华说。
在业绩说明会上，郁亮首先感谢了深圳市国资委和深铁在关键时刻对万科强大、有力、源源不断的支持。他坦言，黎明前总是最冷的时候，但还是要对将来有信心。
“冰冻三尺非一日之寒，不能指望政策一招解决所有问题。市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。”郁亮表示，“需要买”方面，住房需求依然庞大，当前市场建设水平显然超跌了，正在蓄积自发修复的势能。“能买”方面，8月以来各地出台了许多支持合理住房需求的政策，给需求释放创造了条件。目前还存在的难点是“想买”的问题，就是恢复消费者的信心。
信心恢复，首先需要行业保持稳定。郁亮强调，一个总是出问题的行业，消费者信心很难巩固，保持行业稳定需要市场各方共同努力。恢复信心其次需要时间，每一轮房地产周期调整，从政策底到市场底，再逐步修复到合理水平，都需要时间。
郁亮判断，从行业施工情况看，到明年下半年，商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑的叠加过程就能基本结束。
资本市场对万科的信心已经有恢复趋势。
截至11月6日收盘，万科A报收11.97元/股，上涨6.21%，总市值约1428亿元。与此同时，万科债券也迎来反弹，2025年到期的美元债券在香港攀升7.6美分至72.3美分，2027年到期的3.975%债券上涨6.2美分至54.1美分。
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