摘要：
作者： 孙梦凡 [ 不同于以往的“唯规模论”“唯企业性质”，本次“白名单”制度真正细化到了项目层面，可谓打开房企融资的新局面，金融机构对出险房企“一刀切”阻断融资的局面有望... 微信号
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作者： 孙梦凡
[ 不同于以往的“唯规模论”“唯企业性质”，本次“白名单”制度真正细化到了项目层面，可谓打开房企融资的新局面，金融机构对出险房企“一刀切”阻断融资的局面有望避免，在融资市场冷清许久的民营房企有了新境遇。不仅如此，本次“白名单”制度把房企公司风险和项目风险精准切分，政策覆盖区域广泛、整体进展迅速，将促使金融机构对合格项目兑现融资，同时充分赋予城市房地产调控自主权，有望进一步推进“保交楼”进程，防范房地产领域重大风险。 ]
原本还在“冬眠”的民营出险房企，终于在新年迎来一丝新气象，纷纷对外宣布旗下项目入选各地的“白名单”。
“这次项目白名单申报快、数量多，各地加起来资金需求非常大。”面对房地产再次涌起的变局，某出险房企内部人士对第一财经感叹。
短短一个月时间内，房地产项目“白名单”一事进展迅速，给房企尤其是出险企业带来一丝希望。按住建部数据，截至1月底，共有170个城市建立城市房地产融资协调机制，涉及房地产项目3218个，其中有84%的项目属于民企和混合所有制房企。
不同于以往的“唯规模论”“唯企业性质”，本次“白名单”制度真正细化到了项目层面，可谓打开房企融资的新局面，金融机构对出险房企“一刀切”阻断融资的局面有望避免，在融资市场冷清许久的民营房企有了新境遇。
不仅如此，本次“白名单”制度把房企公司风险和项目风险精准切分，政策覆盖区域广泛、整体进展迅速，将促使金融机构对合格项目兑现融资，同时充分赋予城市房地产调控自主权，有望进一步推进“保交楼”进程，防范房地产领域重大风险。
出险房企“集体活跃”
开年以来，金融支持房地产出现新局面。
2月6日，据河南省住建厅消息，河南加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，第一批房地产项目“白名单”已经推送至当地金融机构，有关房企和银行正进一步对接，其中焦作沁阳市征云小区，已获得建设银行授信4800万元、投放1400万元。
前一日，长沙方面也表示，长沙市各区县（市）组织企业进行项目融资申报并完成第一批名单审核，长沙市首批房地产融资支持项目“白名单”出炉，共有78个项目申报，申请融资金额208.38亿元，目前正在统计第二批申报名单。
所谓“白名单”，从流程上看，即房企自行向所在地住建机构申报有融资需求的项目，再由住建机构筛选后向各大金融机构推送，即最终放贷方为银行，银行需做好项目风控。
与以往房企融资有所不同，本次房地产项目“白名单”模式，真正落实了一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，各地整体第一批项目中，84%属于民营房企和混合所有制房企开发的项目，出险房企更是出现久违的“躁动”。
2月6日消息显示，佳兆业集团对符合要求的项目做统一申报，目前多个项目入围首批“白名单”，成都、重庆等城市项目均在属地政府白名单内。2月5日消息显示，融创超过90个项目入围第一批“白名单”，项目分布在北京、天津、成都等20个城市。
碧桂园方面也表示，确认已获批进入“白名单”的项目超过30个，涉及河南、湖北、四川、山东、重庆等地。世茂方面，该集团试点城市申报的40个房地产项目中，有16个项目入围，其中，武汉锦绣长江项目已经完成融资并实现回款。
此外，中骏集团、金科股份、旭辉集团等多家房企均公布进展。据悉，中骏已有十余个项目被列入该名单，计划融资近30亿，还有二十余个项目正在推进中，若全部入选，预计融资总额将接近100亿。
“我们公司也在积极申报，目前二十多个项目已经通过。不过这是动态的情况，数据一直在变动，有些地级市还没完成申报，有的城市节奏快有的节奏慢，每个项目资金情况也不尽相同，不同银行对接的速度也不同。”一家出险房企相关人士告诉记者。
另一家出险房企相关人士也较为积极，他表示，与之前“保交楼”专项借款类似，这次申报对项目资质同样有多重要求，只不过协调金融机构对接到项目层面，申报起来更快，整体数量也更大，各地加起来资金需求规模是十分可观的。
天风证券称，通过建立融资协调机制，允许地方推送“白名单”至金融机构审批，与此前“保交楼”针对项目层面的扶持基调整体一致，突破点在于疏通了“自下而上”的反馈路径，且将权责下放至地方，更多项目有纳入融资支持范围的可能。
“本次融资协调由地级城市政府牵头，分管副市长任组长、多部门协同，高级别官员挂帅有助于强化跨部门协同配合，使得政策推行更顺畅。”克而瑞表示。
房企融资“分水岭”
这轮房地产危机中，民营房企是调整最大的那批，从前期违约频现，到后续融资断崖式收缩，房企经历了水深火热的两年，在保交楼上也面临重任。
为解决房企融资困境，监管数次提及“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，但在现实情况中，民营房企融资一直处于严峻局面，未有根本改善。
克而瑞称，银行发放贷款主要依据担保物价值，办理贷款抵质押担保时，优先选取价值相对稳定、变现能力较强的担保物。这也造成了当前一些资不抵债的出险房企，或拥有较少抵押贷款标的的房企，在市场化机制下不太可能取得银行贷款。
为改变这种局面，去年底以来，银行方面密集和房企接触，开展座谈会或一对一走访，但并未有效改善房企融资，银行对房地产的风险把控也较为谨慎，2020年六大行的房地产业贷款占比还能达到4.27%，2023年上半年已逐步下降至3.9%。
中央金融工作会议后，市场传言监管将制定50家企业白名单，但迟迟未出炉。“最关键的问题在于，无论住建还是金融部门，都无法获知房地产企业财务信息、经营状况的准确信息，白名单便无法落地。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。
他表示，从企业到项目，是房地产“白名单”落地的可行渠道。房地产企业的诚信和财务数据可能无法保障金融机构的债权，但房地产项目只要能够做到产权清晰，资金封闭运转，就可以保障金融机构的债权，消除金融机构和房企之间的信息不对称。
在李宇嘉看来，如今以项目清单制的形式，推进房地产融资协调机制落地实施，也是解决预售资金监管难题，确保不会出现大规模保交楼和烂尾楼现象的关键措施。同时夯实了项目公司的法人实体地位，有利于解决地方对房地产监管的难题。
归根而言，房地产融资协调机制的落地，融资支持从企业转到项目，对房企公司债务风险和项目公司开发运营风险进行有效区分，可以避免金融机构对债务违约房企的所有项目搞“一刀切”，对支持房企合理融资需求意义重大。
天风证券表示，项目层面银行贷款支持力度增大，有助于缓解集团层面资金的腾挪压力，即出险房企的优质项目若资质符合文件的要求，不再会因集团的债务出险而遭到金融机构“一刀切”，集团开发资金流动链条或有机会重新转动。
“经营性物业贷和协调机制的建立分别从集团和项目层面对房企融资性现金流形成较直接利好，尤其是非国央企性质房企，短期有望对冲基本面下滑带来的销售回款压力，未来行业供给侧出清范围扩大的概率较小。”天风证券称。
克而瑞也表示，上述举措一方面保障了正常项目开发建设环节融资平稳，确保项目完成交付；另一方面，项目销售回款也能反哺房企，进而缓解房企的流动性压力。
值得注意的是，进入“白名单”，并不意味着相关房地产项目就能够获得金融机构的融资，“白名单”只是个推送名单，最终的决定权在金融机构。“当前房地产行业风险仍在出清的过程中，各大银行对于房地产业贷款的态度仍较为谨慎。”克而瑞称。
上述出险房企人士也表示，房企一定会申报很多项目，最终能否下来资金还要看银行。
天风证券称，本轮融资支持或存在一定预期差，考虑“有抵押物”“预售资金未被抽挪”两项要求对缺乏流动性的房企而言具有一定压力，且逆周期银行信贷投放风险偏好或仍存在，后续需重点关注出险房企实际入围项目数量。
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