广发证券点评万科：经营稳定持续投资，到期负债有序偿还

摘要： 　　核心观点：　　⚫ 成交表现居行业中上，规模保持一梯队水平。根据经营公告及克而瑞，2024 年 2 月公司实现销售金额 140 亿元，同比下降 54%， 24 年前 2月销售...

　　核心观点：

　　⚫ 成交表现居行业中上，规模保持一梯队水平。根据经营公告及克而瑞，2024 年 2 月公司实现销售金额 140 亿元，同比下降 54%， 24 年前 2月销售金额 335 亿元，同比下降 43%，维持全国前二的位置。23 年 4季度以来公司实现累计销售金额 1290 亿，期间销售规模全国第一，扣除土地投资后月均可支配资金 246 亿元，对刚性支出覆盖充足。

　　⚫ 持续拿地保持经营健康，拓展物流项目立足长期经营。根据经营公告及中指院，2024 年前 2 月公司新增 4 个住宅开发项目，拿地金额为 23亿元，新增 2 个物流园区项目，聚焦长期可持续发展。

　　⚫ 短期现金流压力可控，积极申报 REITs 增厚资金。预计 24 全年到期规模 290 亿人民币左右，截止 23Q3，公司母公司货币现金余额 260亿元，考虑到 23 年 4 季度以来公司降低土地投资强度，且债务偿还压力较小，预计可支配货币现金规模变较小，对于 24 年公开市场到期债务及其他借款具备较强的保障能力。此外公司多年发展经营性物业，且抵押比例较低，后续若有进一步资金需求，可通过申请发行 REITs 方式打通退出通道，也可通过经营性物业贷融资，考虑抵押率后可为公司提供超过 400 亿元的经营性物业贷支持。

　　⚫ 盈利预测与投资建议。预计 23-24 年归母净利润分别为 162 亿元、172亿元，同比-28%、+6%，对应 PE 为 6.8x、6.4x。维持公司 22 年末归母净资产 0.9 倍合理估值，对应 A 股合理价值 18.31 元/股，考虑汇率及 AH 溢价因素对应 H 股 16.97 港元/股，维持“买入”评级。

　　⚫ 风险提示。改善不及预期，包括政策改善、居民需求持续性不及预期等；供给侧出清扰动市场情绪；结算规模及利润率不及预期等。